Что нужно учесть при продаже квартиры

Что нужно учесть при продаже квартиры

При реализации недвижимости необходимо ознакомиться с тем, что нужно и полезно знать при продаже квартиры. Потому как сделки, связанные с жилищем, всегда являются длительным и сложным процессом. Более того, есть большой риск натолкнуться на мошенников, из-за которых можно потерять и деньги, и квартиру. Поэтому надо хорошо разбираться в вопросе продажи квартиры, ведь только в этом случае можно максимально себя обезопасить и упростить задачу. Важно заранее подумать о многих моментах, от подготовки недвижимости, до передачи денежных средств и перерегистрации жилища. Сейчас рассмотрим основные моменты сделки, в которых должен хорошо разбираться каждый продавец.

С риэлтором или самостоятельно

Когда возникает необходимость продать дом, люди часто не уверены в своих силах и задумываются об обращении к специалисту. Безусловно, профессиональная помощь значительно упростит процесс, потому как продавцу практически ничего не придется делать. Но даже выбор риэлтора может вызвать немало трудностей, потому как можно натолкнуться на мошенника. Стоит тщательно проверять каждое агентство по недвижимости, к примеру, можно читать отзывы в интернете, интересоваться у знакомых.

Если юрист предпочитает только общение по телефону, а не личные встречи, то это должно вызвать подозрения. Также не стоит обращаться в компании, которые находятся на окраине города и располагаются в маленьких помещениях. Потому как так обычно выглядят агентства мошенников, которые на время арендуют площадь, а как только провернут схему обмана, исчезают.

Учитывая тот факт, что риэлтору нужно доверять как себе, может много времени уйти на поиск. Возможно, будет удобнее заниматься продажей самостоятельно, к тому же, подобное позволит сэкономить немало денежных средств. Однако если человек совершенно не разбирается в сделках купли-продажи, то тогда он тоже рискует встретиться с мошенниками. Поэтому стоит хорошо обдумать, хочется самостоятельно продавать недвижимость или с помощью специального агентства. Во втором случае можно порекомендовать ответственно подойти к выбору специалиста, чтобы потом не пришлось жалеть о своем решении.

Определяем стоимость

Для продаваемой квартиры крайне важно определить цену, потому как только после этого можно начинать искать покупателя. Данный этап является одним из самых важных, ведь никто не хочет реализовать имущество значительно дешевле, чем можно было. При этом назначение завышенной цены может привести к тому, что никто не заинтересуется недвижимостью.

Важно! Полезно ознакомиться с рынком квартир, поискав похожие объекты. Тогда можно будет примерно понимать, по какой цене сейчас продают жилплощадь, и потом можно сформировать свою стоимость.

Важно обратить внимание на конкретные характеристики, которые влияют на данный аспект. В первую очередь следует определить площадь, причем учитывать стоит и такие помещения, как кухня, коридор, санузел. Также на стоимость влияет расположение дома, ведь в одних городах квадратные метры дороже, а в других дешевле.

Если квартира в центре или в престижном районе, то тогда можно назначить высокую цену. А вот окраины и пригороды ценятся меньше, даже если имущество в отличном состоянии. Когда город большой, то тогда следует обратить внимание на близость метро, на транспортную доступность и на инфраструктуру.

Конечно же, за хороший ремонт и современную отделку люди всегда готовы доплатить. Потому как им не придется тратить деньги на то, чтобы привести площадь в нормальное состояние. Если недвижимость давно не ремонтировалась или имеет явные дефекты, то тогда стоит потратить время на то, чтобы выполнить косметические процедуры. Не стоит тратить слишком много денег на это, лучше устранять только явные дефекты, например, отклеившиеся обои, трещины на потолке. Подобное позволит накинуть примерно 10% к цене имущества.

Отдельно следует учесть особенности жилища, которые могут стать как преимуществами, так и недостатками. Ими могут стать:

  1. Наличие охраны на территории. Многие люди готовы заплатить дополнительно за безопасность.
  2. Наличие задолженности по коммунальным платежам. Это наоборот приведет к тому, что придется понизить стоимость.
  3. Дома старого типа. В них часто наблюдаются проблемы с коммуникациями, также из недостатков можно отметить неудобную планировку и низкие потолки. Продавцу придется продавать квартиру значительно дешевле, чем имущество в новостройке.
  4. Вид из окна. Он может, как оказаться преимуществом, так и стать недостатком. К примеру, если из окна видно только другой дом, либо мусорку, то тогда цена может уменьшиться. Однако если открывается хороший обзор на город, либо окна выходят, к примеру, на парк, то тогда наоборот можно запросить больше денег.
  5. Этаж. Первый и последний всегда будут стоить дешевле из-за явных недостатков расположения.

Для определения цены можно будет также обратиться к специалисту. Тогда удастся более точно узнать, какая реальная стоимость недвижимости. После этого уже можно переходить к другим этапам.

Подготовка квартиры

Для того чтобы продать недвижимое имущество, нужно обязательно его подготовить. Вполне возможно, что придется делать косметический ремонт, если есть явные дефекты. Также стоит перевезти часть мебели при возможности, тогда комната будет выглядеть более просторной. При этом не все объекты стоит убирать, ведь без предметов интерьера квартира покажется совсем пустой.

Конечно же, потребуется навести порядок, ведь мусор отпугнет любого покупателя. Нужно тщательно отмыть кухню и санузел, ведь именно там скапливается больше всего грязи. Если имеются поломки коммуникаций, то следует их устранить. Свои вещи лучше убрать подальше, чтобы они не портили общий вид.

Отдельно следует рассмотреть вопрос, касающийся официальных бумаг. Потому как нужно предварительно собрать все необходимые документы, чтобы была возможность предъявить их потенциальному покупателю. С помощью них можно подтвердить чистоту сделки, что важно для каждого клиента. Следует поискать все бумаги, которые есть на недвижимую собственность. Если каких-либо нет, либо они устарели, то тогда обязательно нужно получить новые.

Какие бумаги требуются:

  1. Свидетельство о праве собственности на недвижимость. Его можно получить в процессе приватизации, после регистрации имущества в Росреестре. Наличие этого документа подтверждает, что человек имеет право распоряжаться собственностью.
  2. Технический паспорт либо план квартиры. Эти документы выдает БТИ после обращения собственника. Также нужен кадастровый паспорт, в котором содержатся все последние изменения. Особенно важно обратить внимание на планировку, потому как если она стала другой после ремонта, это обязательно надо зафиксировать.
  3. Выписка из ЕГРН. Она содержит характеристики недвижимого имущества, а также правовые сведения. В ней можно посмотреть, действительно ли конкретный человек является владельцем, а также есть ли обременения на недвижимость.
  4. Выписка из домовой книги. Она отображает количество зарегистрированных граждан на территории недвижимого имущества.
  5. Справка об отсутствии долгов. Либо наоборот нужен документ, доказывающий их наличие.
  6. Согласие от супруга на проведение процедуры. Оно нужно только в том случае, если недвижимость была приобретена в браке.
  7. Разрешение от органов опеки и попечительства. Его получают, если одним из владельцев является ребенок, либо когда дети прописаны в квартире.

Как только все документы будут собраны, можно переходить к следующему этапу. Стоит помнить о том, что до тех пор, пока хотя бы одной бумаги нет, могут возникнуть проблемы с покупателем. Потому как мало кто согласится на сделку без проверки всех документов, которые требуются при купле-продаже.

Поиск клиентов

Следует понимать, что далеко не всегда удается быстро найти клиентов. Особенно много времени придется потратить, если квартира не в лучшем состоянии, либо поставлена высокая цена. Следует давать объявления, причем использовать нужно различные средства рекламы. Например, можно публиковать сведения в интернете на специальных сайтах. Но также не следует забывать о расклеивании объявлений по городу, либо об их размещении в газетах и журналах. Также можно распространить информацию через знакомых, чтобы быстрее найти клиентов.

Наличие профессиональных фотографий жилплощади и качественно изложенных сведений позволит привлечь потенциальных покупателей. Важно назначить личную встречу, где уже и обговаривать информацию по поводу недвижимости. Обязательно придется демонстрировать квартиру, и это тоже нужно сделать правильно.

Во-первых, не стоит забывать об уборке перед приходом клиентов. Чистота и отсутствие личных вещей сделает жилплощадь более привлекательной. Во-вторых, если в доме находятся ценности и документы, то их лучше спрятать. Ведь нельзя гарантировать, что клиенты окажутся честными людьми.

Стоит не только показать имущество, но и рассказать об его особенностях. Следует упоминать о преимуществах, которые способны заинтересовать потенциальных покупателей. Например, молодым родителям важно знать, что недалеко находится детский сад и школа. Пожилым людям следует сообщить о наличии магазинов вблизи, об аптеке. Юношей и девушек, вполне возможно, заинтересуют развлекательные места, близость к центру, наличие парковки.

Главное, честно отвечать на вопросы и не приукрашивать. Потому как клиенты могут проверить всю информацию и уличат продавца во лжи. Если устроит объект, то тогда уже можно обговаривать условия сделки.

Договор купли-продажи

Как только будет найден покупатель, можно переходить непосредственно к продаже недвижимости. Следует проверить документы человека, пробить национальный паспорт, чтобы убедиться в его действительности. Непременно нужно обговорить условия сделки, сроки продажи и информацию об оплате.

Если все будет устраивать, то тогда полезно составить предварительный договор купли-продажи. Он позволяет убедиться, что клиент настроен серьезно и не откажется от сделки, иначе потеряет уплаченный аванс. При этом продавец не станет искать другого клиента, потому как этим нарушит условия договора.

Не следует спешить подписывать бумагу о купле-продаже, потому как важно определиться, как именно произойдет передача оставшейся суммы. Именно на этом этапе есть риск натолкнуться на мошенников. Не рекомендуется передавать наличные из рук в руки. Потому как даже если это произойдет в людном месте, будет риск, что подсунут фальшивые деньги, либо после подписания договора купли-продажи их отберут и даже подстроят ограбление.

Надежнее всего арендовать депозитарную банковскую ячейку. Также стоит заказать услугу у банка по проверке денежных средств. Тогда покупатель положит купюры в ячейку, а продавец сможет их забрать только после того, как передаст права на недвижимость. Удобно то, что за процедурой будет следить банковский работник и не допустит обмана. Поэтому данный вариант является наиболее безопасным во всех смыслах.

Оформление договора купли-продажи лучше всего проводить под присмотром юриста. Потому как он поможет составить документ и подтвердит, что все сделано правильно. Указываются характеристики объекта, его стоимость, сведения об участниках, имеющиеся условия. Важно, чтобы оба человека поставили свои подписи. После этого уже потребуется обратиться в регистрационную палату, чтобы подтвердить переход прав на недвижимый объект.

Как только покупатель получит свидетельство о праве собственности, останется только ему получить квартиру. Перед этим прежние жильцы должны выписаться из помещения и перевезти свои вещи. Как правило, срок для этого обговаривается еще до заключения договора купли-продажи. Людям потребуется уложиться в него, решить вопросы по коммунальным платежам и передать ключи новому владельцу. Сделку можно считать оконченный, когда покупатель вселится в квартиру, а прежние жильцы окончательно съедут. Теперь объект будет принадлежать другому человеку, а его права можно оспорить разве что в судебном порядке при наличии законодательных причин.

Читайте также:  Возмещение расходов по договору безвозмездного пользования

Актуальность статьи: март 2019 г.

Квартиру продать сложно. Это понимают и опытные риэлторы, и только начинающие свой путь юристы. Что же говорить о человеке, который только ценой своих усилий готов решиться на этот ответственный шаг в одиночку. Но нет ничего невозможного. В этой статье пошагово будет рассказано, как продать квартиру самостоятельно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Самостоятельно или с риэлтором – в чем риск?

Многие задаются вопросом — как продать квартиру без риэлтора? Реально ли это, хватит ли сил? Может быть лучше передать все дела профессиональному агенту и не волноваться лишний раз? Разумеется, можно переложить все дела на специально нанятого человека, а можно всем заниматься лично. И у того, и другого случая есть свои очевидные плюсы и минусы.

Что касается положительных моментов, то они очевидны. Не привлекая лишних людей, можно получить неплохую денежную выгоду. Всю прибыль получает продавец. И либо в стоимость квартиры уже включены комиссионные, которые бы мог получить риэлтор, либо стоимость занижена в размере тех же процентов, поскольку экономия и так очевидна.

Кроме того, не уйдет драгоценное время на поиски нужного вам человека, поскольку агенту недвижимости вы должны доверять как себе. Под видом риэлторов могут скрываться мошенники, если сомнения в специалисте все же есть, то лучше отказаться от его услуг. Подозрения могут вызвать общение только по телефону, а не в агентстве; первая встреча на нейтральной территории или отсутствие положительных рекомендаций. Мы плавно подходим к преимуществам заключения договора с агентом и, соответственно, тем отрицательным моментам, которые связаны с продажей квартиры самостоятельно.

Риск, нервы и время – это, пожалуй, главное, что стоит за таким шагом. Время – деньги, и это выражение более чем уместно. К минусам можно отнести потраченные на самостоятельные действия месяцы или даже кварталы. Если говорить о волнении, то оно присутствует и при юридическом сопровождении сделки, что уж говорить о действиях в одиночку? Кроме того, можно не рассчитать свои силы и потратить их не самым оптимальным образом, неверно расставляя приоритеты.

Опасность отказа от профессионального юриста чревата неправильным оформлением сделки или грозит вероятностью попасть на мошенников.

Сколько стоит Ваша квартира?

Необходимо точно рассчитать стоимость квартиры, тщательно изучив рынок недвижимости. Нужно рассмотреть варианты продажи аналогичного жилья и его стоимость. Повлиять на оценку квартиры могут как существенные факторы, так и малозначительные нюансы.

Метраж — главный критерий оценки квартиры, он существенно влияет на цену. Квартира большой площади всегда будет выше в цене. В общую площадь входят жилые помещения, кухня, прихожая, санузел. Будет учитываться удобство планировки и количество комнат.

Расположение квартиры тоже существенно влияет на цену. Центр и престижные районы всегда дороже. Окраины и пригороды ценятся меньше, независимо от качества самого жилья. Сказываются и такие обстоятельства, как наличие близко расположенного метро, транспортная доступность, городская инфраструктура.

Ремонт и отделка также являются важными факторами. Но необходимо ли делать ремонт непосредственно перед продажей? Как отмечают эксперты, недавно сделанный ремонт повышает продажную стоимость квартиры в среднем на 10%. Необходимо четко рассчитать, окупятся ли затраты. Подсчитать стоимость материалов и услуг специалистов

Лучше сделать точечный косметический ремонт, устраняя основные, бросающиеся в глаза дефекты (приклеить отклеенные обои, стереть следы протечек на потолке, закрасить ржавчину и т.д.).

Повлияют и такие моменты, как техническое состояние дома и его тип. Существенным будет различие между стоимостью похожей по метражу квартиры, расположенном в старом фонде и в новостройке. Ведь в старом доме — старые коммуникации. Хотя «сталинки» некоторые люди ценятся выше, чем «хрущевки» из-за высоких потолков и больших окон.

Этаж важен в том случае, если он первый и последний. Их продажа возможна только при снижении цены.

Часто на цену влияют юридические моменты, например долги по коммунальным платежам. Безопасность, например, охраняемая территория и наличие консьержа, может стать значимым нюансом.

Оценка квартиры возможна и с помощью онлайн-калькулятора на многих сайтах по недвижимости. Они учитывают множество факторов и определяют среднюю цену.

Готовим квартиру к продаже

Важно понимать, что потенциальный покупатель будет учитывать не только саму квартиру, но и порядок в самом доме. Необходимо понимать, что мусора перед дверью в подъезд быть не должно, лифт должен работать и не оставлять впечатление грязного угла. Лампочки на лестнице должны гореть, а лестничные клетки — оставлять благоприятное впечатление.

Квартиру необходимо убрать, кухня должна быть чистой, а санузел — исправно работать и желательно не иметь запаха. Ненужные вещи лучше выкинуть или продать – не заставленная квартира выглядит просторнее. Это касается балкона и прихожей – захламленные, они выглядит не так презентабельно. Проверить работу кранов, батарей, межкомнатных дверей, надежность выключателей и карнизов. Упаковать личные и несезонные вещи – грядущему переезду это только поможет, а покупатель оценит минимум предметов в комнатах.

Подготовка документов для продажи

Юридическая чистота квартиры – необходимая часть сделки. Как продать квартиру без агентства, если риэлтор лучше всех разбирается во всех юридических тонкостях? Сбор правоустанавливающих документов полностью ложится на плечи продавца:

  • Свидетельство о регистрации права собственности продавца на квартиру с приложением оснований сделки – договора купли-продажи, дарения и т.п. При получении квартиры в результате приватизации – договор передачи в собственность. Эти документы нужны для того, чтобы убедиться, что продавец вправе распоряжаться своей собственностью.
  • Технический паспорт, выданный в БТИ. Он состоит из плана помещения и данных по его инвентаризации. С 2012 года он был заменен техническим планом, в котором отображаются все характеристики квартиры.
  • Кадастровый паспорт с приложением внутренней планировки помещений. В нем содержатся сведения о зарегистрированных перепланировках и точном размере комнат.
  • Выписка из Единого государственного реестра прав.
  • Выписка из домовой книги (форма № 9), где отражаются сведения о количестве зарегистрированных в квартире.
  • Документы, подтверждающие отсутствие задолженности: копия финансово-лицевого счета или соответствующая справка.
  • Письменное согласие супруга на сделку, если квартира была куплена после регистрации брака. Также это может быть брачный договор.
  • Разрешение на сделку от органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний.

Необходимо внимательно изучить документы, сверив все данные с действительным положением дел.

Правильная реклама

Покупатели должны узнать о продаже квартиры. Рекламная кампания ограничена только бюджетом. Это может быть печать и расклейка объявлений, размещение рекламы в Интернете, в газетах и на местном ТВ.

Объявления в газете должны выходить регулярно, с одинаковой периодичностью. Сведения на сайтах должны быть актуальными и постоянно обновляться.

Профессиональный фотограф может сделать качественные фотографии квартиры. Обратите внимание, что фотографии должны быть сделаны с разных ракурсов и давать представление обо всех существенных деталях. Можно просмотреть аналогичные фото или поставить себя на место покупателя. Что ему могло бы быть интересным? Они выгодно дополнят внятное и понятное объявление, где должны быть прописаны моменты, побуждающие покупателя заинтересоваться именно этой квартирой:

  • данные о количестве комнат
  • указание общей и жилой площади квартиры
  • площадь комнат и кухни
  • сведения о разделенном или совмещенном санузле
  • наличие балкона
  • адрес и этаж
  • ближайшие станции метро
  • подробные комментарии
  • контактные данные

Объявление должно отличаться краткостью, но в тоже время выгодно отличаться от остальных. Необходимо подчеркнуть положительные или нестандартные особенности. Используйте короткие фразы и слова, избегайте ненужных и непонятных сокращений.

Телефон и электронная почта нужны для оперативной связи. Звонок или письмо могут прийти в любую минуту и надо быть готовым к общению или переписке. Знать все необходимые данные, рассказать о плюсах и не скрывать минусы помещения.

Как правильно демонстрировать квартиру

Необходимо договориться о точном времени показа, поскольку покупателей может быть несколько. При изменении планов найдите время предупредить посетителей заблаговременно. Ценные и дорогие вещи, а также документы лучше спрятать. При первом визите покупателей, осмотр комнат не займет много времени. Однако может возникнуть множество вопросов для выяснения всех необходимых деталей. Вежливые и честные ответы на вопросы привлекут и расположат к вам другую сторону.

Расскажите об особенностях квартиры с учетом личных характеристик покупателя. Для молодых родителей важны будут недалеко расположенные детский сад, школа, поликлиника. Юношей и девушек заинтересует развлекательные места, транспорт, парковка. Сведения о соседях также могут быть важны.

Цена может и должна быть скорректирована на торгах. Конкурентоспособная цена не будет отпугнуть потенциальных покупателей. Не обязательно продавать квартиру первому же покупателю, возможно, взаимовыгодное предложение заинтересует нескольких людей, и вы сможете сделать выбор. Переговоры лучше вести на комфортной для вас территории.

Заключение предварительного договора

Покупатель найден и обеим сторонам необходимо зафиксировать свои намерения. Заключение предварительного договора подтвердит серьезные намерения.

Часто покупатель вносит определенную сумму для обеспечения сделки. Это важный момент, поскольку покупатель может найти более дешевый вариант, а продавец – более выгодного клиента. Финансовые расчеты необходимо сопровождать обязательной распиской.

Внесение покупателем аванса не обязывает заключить договор. Аванс можно вернуть в любой момент, а авансовое соглашение – расторгнуть. От аванса следует отличать задаток.

Соглашение о задатке является приложением к предварительному договору. С юридической точки зрения последующий отказ от продажи квартиры может повлечь негативные последствия для продавца в виде выплаты суммы в двойном размере. Последствия для покупателя в том, что он может потерять сумму, выплаченную им в качестве задатка.

Необходимо прописать технические характеристики квартиры, точный адрес, заранее оговоренную цену. Что касается сроков, то должны быть оговорены не только сам срок продажи, но и фактическое освобождение помещения, а также выписка из него. Также необходимо зафиксировать состояние квартиры, имущество, которое остается покупателю, время передачи ключей и их общее количество. При отсутствии закрепления этих существенных моментов письменно, они должны оговариваться во всех подробностях устно.

Вот образец предварительного договора купли-продажи, который вы можете переработать и использовать.

Банковская ячейка

Расчеты с недвижимостью можно проводить как с помощью наличного, так и безналичного расчета. Лучше при расчетах между физическими лицами использовать наиболее удобный и безопасный вариант — депозитарную банковскую ячейку. Это гарантия получения продавцом всей суммы после завершения сделки, а покупатель может рассчитывать на получение права собственности после того, как передаст деньги.

Закладывание денежных средств в ячейку происходит под контролем банковского служащего. Непосредственно перед этой операцией продавец может пересчитать деньги и проверить их на подлинность. Также этим может заняться и сам банк. Денежные средства вкладываются в специальный пакет, целостность которого проверяется сторонами. Склеив пакет, стороны ставят на нем свои подписи, удостоверяющие этот факт. После полного оформления сделки продавец забирает деньги.

Читайте также:  Горит проводка в квартире что делать

Оформление договора купли-продажи

После банковской процедуры начинается оформление документов. Чаще всего договор купли-продажи заключается у нотариуса, а затем документы сдаются для их государственной регистрации. Нотариус проверяет соответствие документов юридическим нормам, удостоверяется в дееспособности и правомочности сторон сделки, зафиксирует подлинность их подписей.

Следует обязательно обратить внимание на суммы, прописанные в договоре, способ и срок передачи денег, паспортные данные сторон, сроки освобождения квартиры. Расходы по сделке также должны быть распределены сторонами и зафиксированы. Важным моментом является упоминание о порядке и сроке заключения и подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Предлагаем образец договора купли-продажи квартиры, который можно взять за основу.

С этого момента возникают обязательственные отношения, но не переход права собственности. Отказ от сделки на этом этапе влечет новое соглашение или судебное разбирательство. До регистрации договора его аннулирование происходит путем подачи соответствующего заявления нотариусу, которые фиксирует изменение или прекращение действия договора и отмечает это в реестре.

Для регистрации договора он передается в регистрационную палату вместе с заявлениями продавца и покупателя. После регистрации права собственности договор аннулирован быть не может. Срок регистрации – около месяца. После этого сделка путем внесения записи в Единый государственный реестр прав вступает в свою законную силу.

Передача квартиры

Пошаговая инструкция самостоятельной продажи квартиры подошла к своего логическому завершению. Ее последним этапом будет непосредственная передача квартиры. После получения зарегистрированного в должном порядке договора купли-продажи предстоит освобождение жилья и снятие с регистрационного учета, то есть фактическое и юридическое освобождение квартиры.

Выписка из квартиры происходит с помощью паспортного стола на основании предъявленного договора купли-продажи. При вывозе вещей из помещения следует подписывать акт-приема передачи. Должны быть решены все спорные вопросы по коммунальным платежам и переданы ключи.

Особенности продажи квартиры с одновременной покупкой другой квартиры

При сделке, которая включает в себя одновременную продажу квартиры и покупку другого жилого помещения необходима тщательная подготовка. Такие альтернативные сделки весьма сложны на практике. Первое, что необходимо сделать – это получить аванс за свою квартиру и передать аванс за ту, которую собираются купить. Сроки должны быть четко согласованы и устраивать обе стороны.

Часто такая схема применяется при взаимовыгодных обменах большей на меньшую площадь или наоборот, а также при расселении коммунальных квартир. Как правило, происходит смена района – при обмене равноценного жилья. В случае доплаты обмен происходит между квартирами принципиально разного метража. Наиболее трудны сделки, при которых приобретаются две квартиры вместо одной или наоборот. Сложность заключается в соблюдении точного порядка действий такой сделки, которая может состоять из большого количества шагов.

Итак, рассмотрим цепочку по порядку

  1. Поиск покупателя для своей квартиры. В качестве подтверждения своих действий по покупке он выплачивает аванс или задаток. Договор по таким денежным расчетам обычно заключается на месяц.
  2. Поиск нового жилого помещения. Это можно делать уже на этом этапе.
  3. Передача аванса или задатка в качестве обеспечения сделки. В договоре обозначаются условия его возврата.
  4. Сбор документов по обеим квартирам, их проверка, подготовка договоров купли-продажи. Обговариваются детали сделки, в том числе ее дата и место. Уточняется моменты по регистрации договора купли-продажи.
  5. Расчеты должны быть четко прописаны и осуществлены. Деньги кладутся в банковскую ячейку. Внесение осуществляет покупатель вашей квартиры, а продавец другой квартиры их получает. Необходимое число ячеек определятся общим количеством квартир.
  6. Одновременно заключенные и подписанные договора купли-продажи подаются на их регистрацию.
  7. Все продавцы квартир могут забрать свои деньги из ячеек только после получения зарегистрированных договоров купли-продажи. Денежные операции между сторонами подтверждаются расписками.
  8. Процедура передачи квартир и подписание актов приема-передачи происходит по очереди. Сроки заранее оговариваются в договорах. Продавцы последней свободной квартиры должны передать помещение первыми.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !

Поделиться с друзьями:

Также рекомендуем к прочтению:

Подробная инструкция: как продать квартиру в 2018 году

Пошаговая инструкция для тех, кто хочет продать квартиру правильно, быстро и за большие деньги.

Шаг 1. Решите, как будете продавать: с риелтором или самостоятельно

Риелтор, как правило, продает квартиру быстрее собственника. Он поможет с документами, найдет покупателей и организует просмотры. Риелтор сэкономит вам время, силы и убережет от дорогостоящих ошибок. За свои услуги возьмет 2-4% от стоимости квартиры.

Агентства недвижимости сделают для вас еще больше. Они обойдутся чуть дороже, зато возьмут на себя абсолютно всё: оценку, подготовку документов, сопровождение. Вы получите услуги сразу всех нужных специалистов: риэлторов, оценщиков, юристов.

Агентства недвижимости незаменимы, если у вас сложная сделка. Легко продать квартиру, если вы ее первый единственный собственник, а покупатель платит сразу. А если объект в ипотеке, под залогом или в долевой собственности? Желание сэкономить может привести к большим потерям. Например, при продаже квартиры в долевой собственности другие собственники должны документально отказаться от своей доли. Если этого не сделать, сделку могут аннулировать. Рядовой продавец может этого не знать.

Еще есть альтернативные сделки — это когда собственник продает одну квартиру, чтобы купить другую. В такой цепочке может быть сразу до 10 квартир: например, кто-то продает новую однушку и унаследованную двушку, чтобы потом купить трешку в центре. Денег ему не хватает, поэтому он берет ипотеку. Покупатели однушки и двушки тоже продают свои квартиры, чтобы купить новые. В результате в сделке участвуют больше 10 человек — без помощи профессионалов правильно оформить такую сделку почти невозможно. Чтобы вас не обманули, нужны юридические знания и опыт работы в сфере недвижимости.

Если вам не нужен полный набор услуг агентства, можете обратиться к нему лишь на конкретном этапе сделки. Например, проверить документы, составить договор, найти покупателей или попросить совет у риэлтора. Так вы будете уверены в юридической чистоте сделки, но сэкономите 1-2% от стоимости квартиры.

Если решитесь на самостоятельную продажу, сэкономите деньги, но придется повозиться с документами, показами и взять на себя риски неправильного оформления документов. Продажа квартиры при этом может затянуться на месяцы.

Помните, что ошибки в сделках с недвижимостью обойдутся слишком дорого — сделку могут признать недействительной. Обязательно перестраховывайтесь и показывайте документы юристу или риэлтору хотя бы перед их подписанием.

Если у вас нет времени на сбор и подачу документов, подпишите нотариально заверенную доверенность на представление собственника во всех инстанциях без права продажи. Указанный в ней человек, например, агент или супруг, сможет сделать все сам. Подписать договор купли-продажи лучше лично — так надежнее.

Шаг 2. Оцените квартиру

Стоимость одной и той же квартиры может варьироваться в пределах 10-20% — это сотни тысяч и миллионы рублей. На стоимость влияют: планировка, метраж, размер кухни, тип дома и год постройки, состояние квартиры и ремонт, придомовая территория, район, инфраструктура.

Поставьте адекватную цену, которая устроит вас и покупателя. Критерий правильной цены — количество звонков. Чем их больше, тем привлекательнее для покупателей цена, которую вы поставили. Если звонят по десять раз в день, немного повысьте цену. Если за пару дней ни одного звонка, чуть опустите.

Чтобы оценить квартиру, узнайте сколько стоят квартиры как ваша, в идеале в том же доме или районе. Посчитайте среднюю стоимость и ориентируйтесь на нее.

Если хотите продать подороже, поставьте комфортную для себя цену и ждите своего покупателя. Но помните: это может затянуться на несколько месяцев или даже лет.

Если хотите продать побыстрее, понизьте цену на 10-15% ниже средней.

Чтобы не ошибиться со стоимостью квартиры, воспользуйтесь услугами профессионального оценщика. Они стоят от трех до пяти тысяч рублей, в зависимости от региона. За эти деньги оценщик учтет средние цены на квартиры, ваши затраты на покупку и ремонт, налоги, уровень инфляции и амортизацию — и назначит наиболее справедливую цену. Справка оценщика может пригодиться людям, которые покупают квартиру в ипотеку.

Шаг 3. Подготовьте квартиру к продаже

Чтобы удачно продать квартиру, сделайте так, чтобы она понравилась покупателям.

Уберитесь в подъезде. Наши агенты часто замечают, что клиент настраивается на восприятие квартиры еще в подъезде и коридоре. Хорошо, если в них светло, чисто, а лифт в исправном состоянии. Тогда покупатель понимает, что в доме живут адекватные люди.

Но если в подъезде темно, дурно пахнет и все стену расписаны матом, покупатель заранее настраивается против квартиры. Даже если у вас дорогой ремонт и вы готовы сбросить миллион, никто не захочет жить рядом с некультурными людьми, которые мусорят.

Поэтому мы советуем заранее прибраться в подъезде. Если он в плохом состоянии, не лишним будет побелить и покрасить стены. Такой ремонт обойдется в несколько тысяч рублей, но поможет продать квартиру быстрее.

Избавьтесь от лишнего в квартире. Люди покупают квадратные метры, а не старую мебель и хлам. Чем больше в квартире вещей, тем она кажется меньше. Поэтому лучше всего продаются пустые квартиры.

Вынесите из квартиры все ненужные покупателям вещи: старую мебель, ковры, сувениры, книги, лыжи, покрышки и коллекцию магнитов на холодильнике. Продайте это на Авито, отдайте соседям, друзьям или благотворительным организациям, а откровенный хлам безжалостно выбросите.

Наведите порядок. Сделайте генеральную уборку: выбейте ковры, отмойте стекла и зеркала, протрите пыль, избавьтесь от старых пятен, очистите сантехнику. Чем ярче все блестит, тем лучше.

Сделайте так, чтобы покупатель воспринимал вашу квартиру безличной — как гостиничный номер. Постоялец гостиницы не знает, кто жил в номере до него: простая семья, рок-звезда или президент.

Если квартира в нормальном состоянии, сделайте простенький косметический ремонт: покрасьте батареи, двери и окна, замените сантехнику, поклейте однотонные обои. Не надо менять старый паркет или линолеум на ламинат — это сложно и дорого. Если окна деревянные, тоже оставьте их как есть: расходы на замену вряд ли получится включить в стоимость квартиры. Обязательно отремонтируйте аварийные места: протекающие потолки и трубы, кривые полы и стены. Красоту люди наведут сами: покрасят стены в цвет, который им нравится, положат паркет или теплые полы, поменяют окна.

В результате после косметического ремонта ничего не должно течь и продуваться, в кранах должен быть хороший напор воды, на стенах и потолке — никаких подтеков и разводов. Не нужно тратить больше 50 тысяч рублей — ремонт должен только освежить квартиру.

Однушка по цене двушки

Часто наши агенты сталкиваются с ситуацией: клиенты перед продажей квартиры делают в ней хороший и дорогой ремонт. Меняют проводку, сантехнику, батареи, ставят самые дорогие окна, кладут настоящий паркет, платят дизайнеру за проект. В результате однушка, которая без ремонта стоила бы 6 млн, продается за 8 млн рублей. Это цена недорогой двушки. При такой цене покупателя приходится искать долго.

Читайте также:  Составление коллективного договора образец

В убитых старых квартирах лучше оторвать обои, старые плинтусы и линолеум — и продавать квартиру с черновой отделкой. Заштукатурьте стены, сделайте стяжку пола, поменяйте сантехнику и трубы. Покупателю так удобнее — не надо самому ничего ломать, квартира полностью готова к ремонту.

Шаг 4. Разместите объявление

Сделайте фото. Сделайте 8-10 четких фотографий квартиры. Сфотографируйте все комнаты, кухню, санузлы, балкон, коридор, вид из окна, подъезд, фасад дома, парковку и придомовую территорию. Не фотографируйте отдельные предметы и несущественные детали — лучше всего смотрятся панорамные снимки всей комнаты. Добавьте к фото план квартиры.

Если хотите, чтобы звонков было больше, закажите фото профессиональному фотографу интерьеров с опытом. Его услуги обойдутся в несколько тысяч рублей, но вашу квартиру выставят в самом выгодном свете. Особый шик — видеоролики квартиры.

Чем больше фотографий, чем они качественнее и информативнее — тем больше людей кликнут на ваше объявление. Если в объявлении нет фото, покупателю кажется, что с квартирой что-то не так.

Составьте объявление. Напишите текст на 8-10 строк. Пишите по существу и конкретно, разбивайте текст на смысловые блоки. Вместо «Транспорт в шаговой доступности» напишите «до метро 10 минут пешком», а вместо «свежий ремонт» — «положили ламинат, поменяли трубы и сантехнику, в ванной выложили новую плитку».

Подайте объявление. Разместите объявления на всех главных сайтах: Авито, ЦИАН, Domofond, Яндекс.Недвижимость. Там можно быстро найти покупателей и продать квартиру за максимально выгодную цену.

Расскажите друзьям и знакомым о том, что продаете квартиру, сделайте пост в соцсетях. До сих пор хорошо работают объявления в подъездах окрестных домов, баннеры на окнах и балконах.

Рекламируйте квартиру

С рекламой вы продадите квартиру быстрее. Но рекламировать квартиру самостоятельно сложно: нужно знать, где и как размещать объявления и баннеры.

У толкового агентства много возможностей для рекламы. Если собственник просто подает объявления на Авито или ЦИАН, то крупные компании выделяют специальные рекламные бюджеты и используют каналы, которые недоступны собственникам.

Например, агентство автоматически выгружает объявления на 100 площадок с премиум-размещением, рекламирует квартиру на своем сайте. Оно может использовать расклейки, размещать объявления на рекламных щитах и развешивать баннеры на балконах. Агентство предлагает квартиру всем своим клиентам: на показах, лендингах, в рассылке или блоге, через контекстную и таргетированную рекламу. Собственник может проделать часть работы сам, но реклама обойдется дорого.

Шаг 5. Организуйте просмотры

Чем лучше пройдет просмотр, тем быстрее и дороже вы продадите квартиру. Поэтому подготовьтесь к показам заранее. Сделайте еще одну уборку, подготовьте ответы на вопросы, которые обязательно зададут покупатели: как давно делали ремонт, что оставите из мебели, в каком состоянии батареи. Заранее подготовьте копии документов на квартиру и квитанции об оплате — подтверждайте свои слова документально.

Пока гости раздеваются, расспросите их: зачем они покупают квартиру, есть ли у них дети, почему ищут жилье именно в этом районе, далеко ли ездить до работы. Исходя из ответов структурируйте свой рассказ. С разными людьми нужно говорить о разном: с молодыми родителями — о безопасности и хорошей школе недалеко от дома, с бездетными — о звукоизоляции и свежем ремонте, с пожилыми — о спокойных соседях и герметичных окнах.

Будьте готовы к критике со стороны потенциальных покупателей. Заранее прикиньте, на какие недостатки они могут обратить внимание — и подумайте, как объяснить их наличие. Если получится, попробуйте преподнести недочеты в выгодном свете. Например: если человеку не нравятся высокие окна, поясните, что так безопаснее для детей и животных.

Во время показа квартира должна быть максимально безликой. Если есть животные, отдайте их на передержку. Остальных жильцов отправьте в кафе или на дачу.

Шаг 6. Подготовьте документы

Документ Где получить
Паспорт
Свидетельство о государственной регистрации права собственности Свидетельство выдавали до июня 2016 г.
Выписка из Единог государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе права В МФЦ, территориальном отделении Росреестра или на его сайте
Документы, которые подтверждают ваше право на квартиру (договор купли-продажи, акт приема-передачи, приватизации и пр.) Остались после покупки квартиры
Выписка из домовой книги о количестве людей, которые живут в квартире В МФЦ, Управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. Выписка действительна 1 месяц
Согласие супруга/ги на продажу недвижимости, если вы купили Заверьте у нотариуса, приложите к нему свидетельство о браке
Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если собственник несовершеннолетний ее в браке В органах опеки и попечительства
Копия Финансово-Лицевого счета и справка, что у вас нет долгов по коммунальным платежам В МФЦ, Управляющей компании, ТСЖ, ЖСК, ЖЭК ли Едином информационно-расчётном центре. Документ действует 10-30 дней
Справку о законности перепланировки, если она была В Бюро технической инвентаризации (БТИ)
Техпаспорт В Бюро технической инвентаризации (БТИ). Документ должен быть не старше 5 лет
Справка из налоговой об отсутствии долгов, если получили квартиру в дар или наследство В налоговой

Подготовьте все документы заранее — на сбор может уйти до двух недель.

Чтобы покупатели могли заехать сразу после покупки, заранее выпишитесь из квартиры. Зайдите в паспортный стол или МФЦ и напишите заявление — вас выпишут через 5-14 дней. Чтобы выписать несовершеннолетнего, понадобится разрешение от органов опеки и попечительства.

Обязательно проверьте комплект документов у юриста или риелтора. Если они найдут ошибку, это может сэкономить вам миллионы.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Если квартира куплена на материнский капитал — ее оформят в общедолевую собственность. Чтобы продать такую квартиру, понадобится разрешение органов опеки и попечительства.

Прежде чем органы выдадут разрешение, придется доказать, что в результате сделки права и интересы детей не будут нарушены: ребенок не лишится своей доли, а площадь новой квартиры будет не меньше старой.

Шаг 7. Заключите договор задатка

Если вы договорились с покупателем и собираетесь выходить на сделку, заключите предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Если покупатель передумает, задаток останется у вас. Если передумаете вы, задаток придется вернуть в двойном размере. Заключать такой договор не обязательно, но с ним спокойнее. Стандартный размер задатка — 2-5% от стоимости квартиры.

В предварительным договоре укажите:

📌 паспортные данные продавца и покупателя;

📌 адрес и описание квартиры;

📌 точную стоимость квартиры;

📌 размер задатка, сроки и способ оплаты;

📌 условие, что задаток останется у вас, если покупатель откажется от покупки;

📌 подтверждение, что у квартиры нет обременений на продажу;

📌 срок, в который вы должны освободить квартиру и подготовить все документы к продаже;

📌 взаимную ответственность за нарушение условий договора;

📌 человека, который несет дополнительные расходы на регистрацию сделки, оплату госпошлин, аренду ячеек в банке;

Шаг 8. Заключите договор купли-продажи

Когда обо всем договоритесь и соберете все документы, заключите договор купли-продажи. Надежнее составить договор у юриста или риелтора. Ошибаться нельзя — если пропустите что-нибудь важное, сделку могут отменить. Договор обязательно заверьте у нотариуса — в случае проблем, суд не примет незаверенные договоры.

В договоре обязательно укажите:

📌 ФИО продавца и покупателя, ваши адреса и полные паспортные данные;

📌 точную стоимость квартиры;

📌 подробное описание квартиры: адрес, количество комнат, площадь;

📌 наличие или отсутствие обременений на квартиру;

📌 условия, без которых договор не считается заключенным;

📌 разрешение супруга или супруги на продажу;

📌 отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире людей;

📌 сроки и порядок передачи квартиры;

📌 сроки и способ оплаты;

📌 взаимную выгоду, добровольность заключения договора, дееспособность сторон.

К договору приложите все сопутствующие документы: разрешение супруги, копию техпаспорта, расписку о получении денег, акт приема-передачи квартиры.

Шаг 9. Зарегистрируйте переход права собственности

После подписания договора купли-продажи квартира все еще остается вашей. Чтобы она перешла к покупателю, надо зарегистрировать переход права собственности.

Чтобы зарегистрировать переход права собственности, обратитесь в МФЦ или отделение Росреестра. Госпошлина за регистрацию — 2000 ₽. В течение 9 рабочих дней вам выдадут запись из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — она подтвердит, что у квартиры новый владелец. Запись заверяется печатью.

Шаг 10. Получите деньги

Деньги можно получить во время подписания основного договора или передаточного акта. Чаще всего, их передают после перехода права собственности.

Передать деньги можно наличными или банковским переводом. Наличными на месте сейчас передают редко — это опасно и неудобно. В основном деньги переводят на аккредитивные счета или оставляют в банковской ячейке.

Аккредитивный счет — это специальный банковский счет, на который покупатель перечисляет деньги. Вы как продавец сможете забрать деньги со счета только после регистрации договора купли-продажи. Это самый прогрессивный и безопасный вариант.

При передаче денег через банковскую ячейку покупатель приносит деньги в банк и оставляет в специальной ячейке. Перед этим деньги в присутствии вас и банковских работников пересчитывают, проверяют и заклеивают в пакет, на котором продавец и покупатель ставят подписи. Покупатель больше не сможет их забрать, продавец — сможет, но только после того, как покажет договор с отметкой о регистрации.

В обоих случаях банк не несет ответственности за подлинность документов, которые предоставит продавец.

За использование аккредитивного счета попросят столько же, сколько и за использование банковской ячейки — 2-5 тысяч рублей. Но за аккредитив могут взять дополнительную комиссию сверху — 0,2-0,3% от суммы перевода. Аккредитивные счета сложно использовать при альтернативных сделках с обменом.

Шаг 11. Передайте квартиру новому собственнику: составьте акт приема-передачи

В день подачи документов в МФЦ или Росреестр передайте покупателю ключи от квартиры. В этот же день подпишите с покупателем акт приема-передачи — документ подтвердит, что вы передали квартиру в надлежащем виде, а покупатель ее принял и всем доволен. Это необходимо, чтобы избежать возможных конфликтов. Например, если вы договаривались оставить плитку или ковер, подписывая акт покупатель подтверждает, что плитка с ковром на месте, и все прочие условия договора тоже соблюдены.

В акте приема-сдачи обязательно укажите:

📌 ФИО продавца и покупателя, ваши паспортные данные;

📌 подробное описание квартиры: адрес, количество комнат, площадь;

📌 отсутствие взаимных претензий, добровольность сделки, дееспособность и вменяемость обеих сторон.

Приложите к договору справку об отсутствии долгов по коммуналке. Чтобы перестраховаться от ошибок, заверьте акт приема-передачи у нотариуса.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector