Что значит блокированная жилая застройка

Что значит блокированная жилая застройка

Оформление домов блокированной застройки что это?

Оформить дом блокированной застройки – значит получить выписку из ЕГРН на свой блок и участок.

Дом блокированной застройки законодательство определяет по признакам:

  • Здание от 1 до 3 этажей
  • В доме от 2 до 10 совмещённых блоков
  • Один блок рассчитан на 1 семью
  • Каждая часть-блок имеет отдельный вход-выход
  • Между блоками есть общая стена без проёмов
  • Каждый блок имеет отопление, освещение, канализацию, водопровод и выход на централизованные системы.

Примеры домов блокированной застройки: двухквартирные дома советской постройки, таунхаус, дуплекс, лэйнхаус, квадрохаус. В них нет общих подъездов, дверей, чердаков, лестниц, хозяйственных помещений. Общие только стены между соседними блоками. И у каждого блока есть часть земли перед ним, где могут располагаться гараж, палисадник.

По закону дом с блоками считается цельным строением. Чем он отличается от многоквартирного?

В многоквартирном доме из квартиры выходят на общую лестницу, в общий подъезд и на территорию, которая принадлежит всем жильцам дома, и выделить каждому часть невозможно.

От обычного дома отличается тем, что в доме живут несколько семей через стенку. У хозяина отдельного дома сосед на расстоянии нескольких метров через забор на улице, а в блокированных домах сосед живёт через стену. По сути, блокированный дом – среднее между частным домом и многоквартирным.

Когда жильцы хотят оформить собственность, то собирают пакет документов на дом и землю, регистрируют их в Росреестре.

Оформление документов даёт право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Блок с участком можно продать, завещать, сдать в аренду, застраховать независимо от соседей.

А начинают оформление с земли, на которой стоит дом. И здесь есть «подводные камни».

Строительство разрешается только на определённых категориях земель: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство). На землях для огородничества строительство запрещено.

Вторая возможная трудность – размеры наделов. Закон определяет минимальный и максимальный размер участка. Например, если на блок отводится 5,5 м 2 при минимальной норме в 6м 2 , то возникают проблемы с оформлением документов.

Предположим, что все законные требования соблюдаются. Теперь приступаем к оформлению документов.

Проверяем, есть ли документы на землю, имеет ли участок кадастровый номер. Если все документы в порядке, то приступаем к оформлению части-блока. Если нет, то в первую очередь оформляется и регистрируется земля, а затем наступает очередь дома.

Блоки жилого дома располагаются на отдельных участках. Для этого их выделяют из общего участка межеванием и определяют границы каждого. Затем регистрируют документы на блок-секцию.

Как проходит оформление домов блокированной застройки?

Когда речь идёт о будущих домах на несколько хозяев, то порядок действий такой же, как и при индивидуальном строительстве. Выбирают участок, получают разрешение на строительство и оформляют пакет документации.

Начинают с оформления земельного участка, на котором планируется строительство блокированного дома. Определяют границы, регистрируют в кадастре, получают кадастровый номер.

Перед началом строительства необходимо подать уведомление в администрацию – о начале строительства, и о его завершении.

Также необходим генеральный план земельного участка (ГПЗУ). Он содержит информацию о категории земель, о том, что и как можно на нём строить, чертёж со схемой размещения и границами участка. Форма ГПЗУ установлена правительством России и разъясняет застройщику, как разрешено использовать данный участок, какова высота, размеры сооружений, которые могут быть там построены. На ГПЗУ отмечаются данные и границы разрешённого строительства, требования к объектам и наименьшие отступы от границ для их размещения.

Этот документ выдаётся бесплатно и обязателен для каждого застройщика. Получить его можно в МФЦ, на портале Госуслуг, на портале правительства Москвы.

Для получения ГПЗУ потребуется список документов, который указан на сайте Москомархитектуры:

  • Заявление с указанием данных паспорта;
  • Схема земельного участка с указанием имеющихся зданий и расположения инженерных сетей;
  • Свидетельство на земельный участок.

По закону, ГПЗУ выдаётся в течение 30 дней со дня подачи заявления. В выдаче плана могут отказать, если в заявлении не указаны данные заявителя.

Далее последовательность действий выглядит так.

  1. Данные о будущем строении вносятся в градостроительный план;
  2. Получают разрешение на строительство;
  3. Проводят разграничение участка на блоки под стройку;
  4. Составляют технический план дома;
  5. Подготавливают технический план на каждый блок;
  6. Дом с участком оформляется в кадастровой палате.

В кадастр вносят весь дом, а жильцы получают права на индивидуальную часть дома с участком. На каждый блок оформляются отдельные документы о праве собственности и получают индивидуальные номера кадастра.

Для кадастрового учёта нужно разрешение на ввод всего дома в эксплуатацию и технические планы на каждый жилой блок.

Примеры различных ситуаций

Имеется 2-х квартирный дом советских времён со всеми признаками блокированной застройки. Общедомового имущества нет. У каждой части отдельный подъезд, индивидуальное отопление, водоснабжение, освещение, электричество. Каждый блок обладает независимой системой коммунальных услуг, нет общих элементов: кухни, санузла, коридора, лестницы, подъезда.

Требуется подтвердить его соответствие законодательству и получить право собственности на свою часть. Для этого владельцы дома обращаются в местную администрацию. Её представители приезжают с осмотром и дают письменное заключение о соответствии данного дома признакам блокированной застройки. Копия документа подшивается в приложение к техническому плану.

Одновременно собственники пишут заявление о прекращении прав на исходный объект, о включении в кадастров и госрегистрации прав. При этом каждый блок получает отдельный земельный участок с подъездными путями.

Важно учесть нормы местного законодательства, которое устанавливает минимальные и максимальные размеры участков. Например, в г. Протвино Московской области максимальный размер участка 2 000 м 2 , а минимальный 400 м 2 . После раздела территории каждый участок становится самостоятельным.

Как правило, в современных строениях особенности блокированных домов учитываются в градостроительной документации. Например, таунхаус современной постройки в посёлке принадлежит собственнику вместе с земельным участком.

Сложность оформления блокированных домов заключается в разнице понятий. Жилые блоки в разных ситуациях считаются квартирами и долями в праве на жилой дом. В связи с этим различается статус здания и статус участка под ним. Поэтому в каждом случае с блокированным необходимо изучить документацию.

Мы предлагаем комплексное решение в каждом случае. Сначала разграничить и оформить землю. Затем разработать проект реконструкции дома или составить общий технический план дома и планы на каждый блок.

Какие документы вы получаете в конце получения услуги

По окончании работ вы получаете выписку из ЕГРН на жилой дом. В ней указан объект недвижимости – здание, наименование – жилой дом блокированной застройки. В кадастре объект существует в виде жилого дома. У вас на руках будет технический паспорт дома и вашего блока.

В последние несколько лет на загородном рынке недвижимости большую популярность приобрели блокированные дома. В этой статье мы рассмотрим что это такое, какие есть особенности у этого типа жилья, какие к ним предъявляются требования и с какими неожиданностями могут столкнуться собственники?

Что считается сблокированным домом по закону?

Нормы российского градостроительного кодекса определяют несколько типов жилой малоэтажной застройки. Одним из таких видов жилья являются блокированные дома.

Читайте также:  Какой районный коэффициент в забайкальском крае 2018

Основные определения и технические положения, касающиеся блокированной жилой застройки, даны в градостроительном кодексе РФ (ст. №49, ч.2):

Блокированный жилой дом — здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на придомовой участок. Само здание считается единым домом, хотя и состоит из нескольких, по сути, автономных жилых блоков.

Мы рассмотрим все отличия и правила застройки и эксплуатации блокированных домов чуть позже. А сейчас перейдем к предыстории — как вообще появился этот тип жилья и почему он так востребован?

История возникновения формата

Впервые этот формат малоэтажной застройки появился в Англии и Франции, и получил особое развитие в 17 – начале 20 веков.

Так, первая улица, состоящая целиком из сблокированных построек, появилась в Париже еще в начале 1600-х. В Британии подобная застройка начала широко применяться в градостроительстве после большого пожара, случившегося в Лондоне в 1666г.

С конца 18 — начала 19 веков, когда происходила массовая урбанизация Великобритании, типовая блокированная застройка стала преобладающей в растущих индустриальных центрах. В условиях большого скопления населения, и нехватки пространства для строительства отдельных домовладений, этот тип жилья стал широко востребованным.

Другими очевидными плюсами блочной застройки стали:

  1. Значительно меньшая стоимость квадратного метра;
  2. Улучшенные планировки, часто большая площадь;
  3. Больше комфорта, по сравнению с квартирами, используя некоторые плюсы загородного дома (такие как собственный участок, отдельный вход и др.);

В итоге, к концу XIX в., большинство городов Великобритании стали представлять собой длинные ряды узких улиц, застроенных домами блочного типа.

Затем, из Англии сблокированная жилая застройка «перекочевала» в другие страны и территории, связанные с Британской империей: в США, Индию, Австралию. Также подобный тип жилых строений получил широкое распространение в странах Скандинавии и Германии.

В России же, напротив, блокированные дома до последнего времени строили крайне редко. Активное блочное строительство в нашей стране началось лишь в конце прошлого, ХХ века. Вследствие чего, основные жилищно-правовые аспекты, касающиеся блочной застройки, были сформированы у нас относительно недавно.

В чем отличия блокированного дома от многоквартирного?

Являясь по сути малоэтажным домом на несколько квартир, сблокированный дом бывает довольно сложно отличить от обычных многоквартирных ЖК. Однако у него есть несколько серьезных отличий.

Так, согласно закону, блокированное здание должно отвечать следующим требованиям:

  1. Количество этажей в доме должно быть не больше 3-х;
  2. Общее число блоков в здании должно быть от 1-го до 10-ти;
  3. Каждый из таких жилых блоков рассчитан на автономное проживание одной семьи, и представляет собой отдельную благоустроенную квартиру;
  4. Соседние квартиры (блоки) отделены друг от друга глухими стенами, без дверных проемов;
  5. У жильцов сблокированных домов нет общедомового имущества (т. е. общих подъездов, чердаков или подвалов, коммуникационных шахт и т. д.);
  6. Каждая семья имеет отдельный выход на придомовую территорию, без общего коридора или подъезда (парадной).

Главное отличие блокированных строений от стандартного многоквартирного дома, с точки зрения российского законодательства, заключается в оформлении придомовой территории. Если вся земля под многоквартирным жилым комплексом оформлена как 1 участок, то в домах сблокированной застройки под каждый блок оформляется отдельный земельный участок.

Также довольно часто возникает путаница в употреблении терминов, что такое «блочное жилье»? Это одно и то же, что «таунхаусы» или «дуплексы»?

Нет, с точки зрения закона, это не одно и то же. Хотя таунхаусы и дуплексы — самый распространенный, на данный момент, формат малоэтажного блокированного жилья, они являются самостоятельными правовыми категориями и могут не соответствовать ему.

К примеру, таунхаусы и дуплексы могут иметь общедомовое имущество. А это, уже как мы рассмотрели выше, с точки зрения закона, не подпадает под понятие «сблокированной застройки».

Нормативно-правовая база

Порядок эксплуатации сблокированного жилья, а также строительно-технические нормативы определяются следующими нормативно-правовыми актами:

  • Жилищное законодательство РФ. В нем содержатся основные понятия и определения блочных домов, и их эксплуатационно-технических характеристик;
  • Градостроительный кодекс (ст. №49). Содержит точное и исчерпывающее определение сблокированной застройки;
  • Постановление Правительства РФ за №220, от 2015 г., устанавливающее порядок покупки блокированного жилья на первичном рынке;
  • ФЗ №161, а также распоряжение Минстроя №223, определяющие правила предоставления земельных участков, под возведение жилых строений совмещенного типа;
  • Земельный кодекс РФ (ст. №35), в которой регламентируется порядок юридического оформления участков, предназначенных под блочную застройку;
  • Письмо Минэкономразвития, оговаривающее порядок размещения сблокированной застройки на одном земельном участке.

В соответствии с этими правовыми актами, осуществляется полный спектр юридического оформления блокированной застройки, начиная от выделения земельного участка под строительство, и заканчивая покупкой и оформлением готового жилья.

Блокированный дом — он частный или общий?

Один из наиболее частых вопросов, который вызывает путаницу и неопределенность среди всех тех, кто планирует купить таунхаус или дуплекс, либо уже приобрел: что есть в таких домах частное, а что общее?

Просто на этот вопрос не ответить. Вследствие «молодости» этого формата жилья на российском рынке и большого количества нормативных документов многие из них дают расплывчатые определения, а то и вовсе противоречат друг другу.

Что следует учесть собственникам блочного жилья?

  1. Все обслуживание в таких зданиях ложится на плечи собственников каждого блока-квартиры: на них не распространяются многие жилищные госпрограммы, в том числе и программа аварийного капремонта, проведении текущего или капитального за государственный счет. То есть, с точки зрения закона, государство их приравнивает к частным индивидуальным домам;
  2. Однако, для любых существенных ремонтно-строительных работ, как и в многоквартирном доме, потребуется получать согласие соседей;
  3. Еще менее ясна ситуация с земельными участками. Согласно постановлению Минстроя, под каждый блок в блокированном доме выделяется и оформляется отдельный участок. А согласно указу Минэкономразвития, застройка сблокированных домов может вестись и на едином участке;
  4. Если участок оформлен на конкретный блок, на него распространяются все те же требования, что и к частным домам: проведение обязательного межевания, уплата налогов и т .д.;
  5. Ввиду того, что каждый блок инженерно независим друг от друга, собственники несут индивидуальную ответственность за исправность котельного, противопожарного оборудования и электропроводки;
  6. Общие вопросы, касательно функционирования и обеспечения всего жилого комплекса, должны решаться совместно, всеми собственниками.

Как стать застройщиком сблокированного дома?

Сама процедура оформления такой постройки почти не отличается от стандартной, применяемой при индивидуальной застройке.

Выдачей разрешений под строительство блочного жилья занимается местный строительно-архитектурный отдел. После того, как выбран подходящий земельный участок, застройщик должен получить разрешение на строительство и предоставить на рассмотрение всю проектно-сметную документацию.

Комплект подаваемой документации должен быть следующим:

  1. Заявление установленного образца;
  2. Выписка из Росреестра, или другие правоустанавливающие бумаги на землю;
  3. План межевания земельного участка;
  4. Проект будущего жилья (он должен выполняться профессиональным архитектором, состоящим в СРО);
  5. Техусловия подключения строения к коммунальным сетям.

После окончания строительства, блочный дом в обязательном порядке проходит процедуру ввода в эксплуатацию. Для этого в муниципальные контролирующие органы застройщик обязан предоставить:

  1. Правоустанавливающую документацию на земельный участок;
  2. Разрешение из муниципалитета на строительство здания;
  3. План участка из управления градостроительства;
  4. Техплан из бюро техинвентаризации;
  5. В ситуации, когда стройку производил подрядчик, следует приложить акт приемки;
  6. Документация, подтверждающая соответствие возведенного здания всем требованиям техрегламента.
Читайте также:  Апелляционная жалоба по коап рф образец

Если сблокированное строение было возведено еще до разработки и принятия соответствующей нормативно-правовой базы, можно переоформить его статус в БТИ или муниципалитете. В случае отказа, застройщик вправе обратиться в суд.

Содержание

Под «блокированной жилой застройкой» понимается вид разрешённого использования земельных участков и объект недвижимости в статусе жилого дома.

Блокированный жилой дом — ВРИ ЗУ

В генеральных планах поселений и ПЗЗ зона жилой застройки дробится на территории. Для зоны жилой застройки определены главенствующие виды использования земельных участков:

  1. индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
  2. малоэтажная застройка
  3. приусадебные участки личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
  4. блокированная жилая застройка
  5. передвижное жильё
  6. среднеэтажная жилая застройка
  7. многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
  8. обслуживание жилой застройки

Блокированная жилая застройка — это один из типичных видов использования земельных участков в населённых пунктах.

Точнее, что это ВРИ ЗУ в части территориальной зоны жилой застройки.

Блокированная жилая застройка — объект недвижимости

Действующий Классификатор ВРИ 2019 — главный ориентир при анализе возможности застройки участков в черте населённого пункта.

Виду использования участков «блокированная жилая застройка» присвоен код 2.3. В его описании указывается, что наделы с таким ВРИ можно использовать:

  • для возведение жилого дома, пригодного для постоянного проживания:
  • дом:
    1. не делится на квартиры
    2. высотой не выше 3 надземных этажей
    3. этажи имеют общую стену без проёмов с соседним домом
    4. количество совмещённых домов в этом «общем доме» — не более 10
  • для разведения:
    • декоративных и плодовых деревьев
    • овощей
    • ягодных культур
    • для строительства:
      • гаражей
      • вспомогательныех сооружений
      • обустройства:
        • спортивных и детских площадок
        • площадок отдыха
        • На участке с ВРИ «блокированная жилая застройка» разрешается строить:

          1. жилой дом, состоящий максимально из 10 совмещённых блоков
          2. гаражи
          3. сооружения вспомогательного назначения

          Что такое совмещённые дома?

          Совмещённые дома — гибридный вид малоэтажных жилых строений. Это расположенные в ряд однотипные жилые строения, блокированные друг с другом боковыми стенами.

          Каждый из автономных блоков имеет:

          1. отдельный вход
          2. небольшой участок (палисадник)
          3. гараж (нередко)

          Дома блокированной застройки не относятся к классу многоквартирных домов, в которых:

          • выход из собственной квартиры ведёт в парадную (место общественного пользования)
          • выход из парадной — на территорию (ЗУ)
          • участок находится в собственности всех жильцов дома

          В совмещённых домах у каждого блока есть свой выход на личный участок, на котором может стоять собственный гараж.

          Распространённые виды жилой блокированной застройки:

          • дуплексы
          • таунхаусы
          • лейнхаусы
          • квадрохаусы
          • британхаусы

          Они различаются архитектурными решениями и внутренними планировками.

          Земельные участки, прилегающие к блокам

          У застройщиков блокированного дома, возникает вопросы по исходному ЗУ:

          • как он распределяется между совмещёнными домами?
          • какой должна быть его площадь?

          Ответ на них есть в Градостроительном кодексе РФ (пункт 2 статьи 49):

          жилые дома блокированной жилой застройки соответствуют требованиям:

          • количество этажей — не более 3
          • количество блоков — не более 10
          • каждый блок:
          • предназначен для проживания 1-й семьи
          • имеет общую стену (стены):
            1. без проёмов с соседним блоком или соседними блоками
            2. стены — без окон и дверей
            3. расположен на отдельном ЗУ
            4. имеет выход на территорию общего пользования

            В отношении исходного земельного участка сказано:

            1. у каждого блока свой ЗУ
            2. каждый блок с изолированным выходом на общую территорию

            Исходный ЗУ, на котором будет возведена блокированная застройка, должен претерпеть некоторые изменения.

            Формирование земельных участков

            Поскольку каждый блок жилого дома блокированной застройки должен располагаться на отдельном ЗУ, то наделы для блоков:

            1. формируются из исходного участка:
              • при межевания
              • при определении их границ
              • ставятся на учёт по завершении кадастровых работ

              ВРИ ЗУ, занятых блоками, должен соответствовать правовому режиму совмещённых домов. Наименование ВРИ блочного участка — «блокированные жилые дома».

              При формировании ЗУ для блоков нужно учесть, что:

              • границы смежных участков устанавливаются от общих стен блоков при межевании
              • раздел изначального ЗУ проводится по линиям стен
              • количество формируемых ЗУ должно соответствовать количеству блоков
              • предельные размеры блочных ЗУ должны соответствовать требованиям градостроительного регламента

              Сведения о блочных участках будут отражены в дальнейшем в разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию (письмо Минэкономразвития России № Д23и-1328 от 14.03. 2017 г.).

              Жилой дом блокированной застройки — это единое строение:

              • из малоэтажных однотипных зданий
              • с общими стенами у соседних зданий

              Каждый блок — жилой дом с определённой спецификой. Она отражена в Жилищном кодексе РФ (пункт 2 статьи 16).

              Земельные участки для каждого из блоков должны соответствовать требованиям о предельных размерах земельного участка. Удобнее пояснить всё это на примерах:

              №1

              • установленный предельный минимальный размер ЗУ — 10 сот.
              • площадь исходного участка — 20 сот.

              максимальное количество блоков — 2

              площадь блочных ЗУ — 10 сот.

              №2

              • установленный предельный минимальный размер ЗУ — 4 сот.
              • площадь исходного участка — 16 соток

              максимальное количество блоков — 4

              площадь блочного ЗУ — 4 сот.

              №3

              • установленный предельный минимальный размер ЗУ — 10 сот.
              • площадь исходного участка — 16 соток

              возвести блокированный жилой дом на участке нельзя:

              • при минимальном числе блоков (2) получается:
              • площадь блочного ЗУ — 8 сот.
              • несоответствие требованию градостроительного регламента

              Площадь ЗУ прилегающего к каждому блоку жилого дома, не должна быть меньше предельного минимума, установленного градостроительным регламентом для жилой застройки в ПЗЗ поселения.

              Жилой дом блокированной застройки на участке ИЖС

              Если в отношении самого строения особых проблем нет:

              • оно соответствует жилому назначению
              • статус «блокированный жилой дом» можно установить с помощью технического плана объекта капитального строительства на основе паспорта БТИ

              то вопрос о том, позволяют ли вид разрешённого использования исходного участка и его площадь осуществить блокированное строительство, предстоит проанализировать.

              ВРИ ЗУ под блокированный жилой дом должен соответствовать наименованию вида использования по Классификатору ВРИ. Никаким другим, кроме как «блокированная жилая застройка», он быть не должен.

              Это значит, что придётся выяснить: можно или нет изменить существующий ВРИ «для ИЖС» на вид «блокированная жилая застройка». В противном случае, строительство на участке, предназначенном для ИЖС, не будет соответствовать ВРИ этого участка.

              1. выписка из ПЗЗ о ВРИ ЗУ для территориальной зоны, в которую включён надел
              2. материалы градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)

              Оба документа содержат перечни основных, условно-разрешённых и вспомогательных ВРИ ЗУ. Из них можно выбрать тот вид, что подходит для поставленной задачи.

              Не исключено, что ВРИ «блокированная жилая застройка» в перечне не будет. Придётся тогда уточнить возможность изменения территориальной зоны земельного участка на ту зону, где необходимый вид присутствует в основных или условно-разрешённых ВРИ.

              В отношении площади блочных участков нужно:

              1. выяснить предельный размер ЗУ для блокированной жилой застройки, установленный градрегламентом
              2. сопоставить площади будущих участков, прилегающих к блокам, с предельным размером

              Пример

              Установленный минимальный размер ЗУ — 10 сот.

              • построить блокированный жилой дом на ЗУ площадью 15 сот. не получится
              • на ЗУ площадью 25 сот. можно возвести дом с 2 блоками
              Читайте также:  Акт приема передачи дачного участка с домом

              Чтобы выделить земельные участки, приходящиеся на каждый блок дома, потребуется провести работы по межеванию исходного участка.

              Разрешение на строительство блокированного жилого дома

              Строительство блокированного жилого дома должно вестись на едином исходном земельном участке. Разрешительная документация выдаётся с учётом этой ситуации.

              Если несколько владельцев земельных участков принимают совместное решение о блокированной застройке. Для получения разрешения на неё необходимо:

              • объединить участки в один
              • подготовить межевой план образованного ЗУ
              • поставить ЗУ на кадастровый учёт

              Раздел исходного участка на блочные ЗУ выполняется перед вводом блокированного жилого дома в эксплуатацию. На каждый образованный ЗУ оформляется межевой план.

              Разрешение на строительство

              • подтверждает соответствие проектной документации градостроительным требованиям
              • удостоверяет соответствие планировочной схемы расположению здания
              • даёт застройщику право на возведение/реконструкцию капитального объекта

              При подготовке разрешения выявляются и устраняются спорные моменты. За проведение строительных работ без него предусмотрена административная ответственность,

              Отсутствие разрешения на строительство исключает:

              • постановку объекта на кадастровый учёт
              • регистрацию права

              Порядок получения разрешения

              Упрощённых процедур, касающихся строительства или реконструкции блокированных домов, не существует.

              Пприменяются общие правила. В соответствии сними требуется:

              • подготовка собственником:
              • материалов для получения ГПЗУ
              • проектной документации
            2. получение разрешения
              • на строительство объекта
              • на ввод объекта в эксплуатацию
              • ГПЗУ выдаётся на основании выполненных работ по территориальному планированию и межеванию территорий. План содержит сведения:

                1. о границах ЗУ
                2. о минимальных отступах от границ
                3. о зонах действия публичных сервитутов
                4. о разрешённом использовании ЗУ
                5. требования:
                  • к назначению
                  • к параметрам ОКС
                  • размещению ОКС на ЗУ
                  • о технических условиях подключения ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения

                  В ГПЗУ должно предусматриваться выделение ЗУ под каждый блок жилого дом.

                  Градостроительный план земельного участка — основа для подготовки схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). На схеме обозначаются:

                  • локация блокированного жилого дома
                  • места подъездов и проходов
                  • границы зон действия:
                  • публичных сервитутов
                  • ЗОУИТ

                  Разработка СПОЗУ ведётся в соответствии:

                  • с нормами ПЗЗ для той территориальной зоны, к которой относится исходный ЗУ
                  • с требованиями нормативных документов:
                  • СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного строительства»
                  • СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»
                  • СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»
                  • «Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» постановление Правительства РФ № 87

                  СПОЗУ согласовывается с главным архитектором муниципальной администрации. С ним также ведётся согласование:

                  • проектных материалов
                  • схем архитектурных решений блокированного жилого дома (фасады здания)

                  Поскольку блокированный жилой дом является объектом капитального строительства, то порядок получения разрешения на его возведение должен соответствовать также требованиям статьи 51 ГК РФ. Единственное исключение из него — отсутствие требования о проведения экспертизы проектной документации.

                  Документы для получения разрешения на блокированную застройку (пункт 7 статьи 51 ГК РФ

                  • заявление
                  • правоустанавливающие документы на ЗУ
                  • ГПЗУ, выданный не ранее чем за 3 года до дня представления заявления
                  • материалы проектной документации:
                    1. пояснительная записка
                    2. СПОЗУ
                    3. схема планировочной организации земельного участка с расположением линейного объекта в пределах красных линий, утверждённых в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам
                    4. архитектурные решения
                    5. сведения об инженерном оборудовании
                    6. сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест технологического присоединения проектируемого ОКС
                    7. проекты:
                    • организации строительства ОКС (ПОС)
                    • организации работ по сносу или демонтажу ОКС, их частей
                  • перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к жилищного фонда в случае строительства, реконструкции указанных объектов:
                    • при условии, что экспертиза проектной документации указанных объектов не проводилась в соответствии со статьей 49 ГК РФ
                    • разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства/реконструкции:
                      • в случае, если застройщику было предоставлено разрешение в соответствии со статьей 40 ГК РФ
                      • согласие всех правообладателей ОКС:
                        • в случае реконструкции объекта
                        • за исключением случаев, указанных в пункте 6.2 ГК РФ
                        • Ввод блокированного жилого дома в эксплуатацию

                          Правовой статус жилого дома блокированной застройки отличает:

                          • обособленное право собственности на каждую составную часть здания (блок).
                          • расположение каждого блока на отдельном ЗУ(пункт 2 части 2 статьи 49 ГК РФ)

                          Обязательное приложение к заявлению о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию — технический план ОКС. Его подготовкой занимается заявитель (статья 24 ФЗ № 218)

                          Каждый блок — объект капитального строительства:

                          • количество технических планов частей блокированной застройки должно быть равным количеству блоков
                          • количество ЗУ должно быть равным количеству блоков

                          Сведения о ЗЦ, прилегающих к блокам, включаются в разделы разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

                          Для ввода блокированного дома в эксплуатацию необходимо выполнить ряд мероприятий:

                          1. подготовка технических планов блоков как объектов капитального строительства (часть 10.1 статьи 55) ГК РФ)
                          2. государственный кадастровый учёт блоков:
                            • в качестве отдельного здания с назначением «жилое»:
                            1. Письмо Минэкономразвития России № Д23и-1328
                            2. СНиП 31-02-2001

                            Основания для учёта блоков в ГКН:

                            • разрешение на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию
                            • технические планы блоков

                            Причины приостановки кадастрового учёта блоков

                            1. разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию было выдано в отношении блокированного жилого дома, но технический план был подготовлен в отношении многоквартирного жилого дома и помещений (квартир)
                            2. в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию:
                              • отсутствуют основные характеристики блоков (общая площадь)
                              • указано только количество блоков

                              Особенности блокированной застройки

                              Особенности блокированной застройки, как объекта недвижимости с земельным участком:

                              • блокированный дом должен быть не выше, чем 3 этажа
                              • здание дома состоит из совмещённых домов, блокированных друг с другом боковыми стенами
                              • каждый блок:
                              • признаётся жилым домом
                              • ставится на кадастровый учёт как отдельное здание жилого назначения
                            3. нет совместной собственности на целостное строение или блоки
                            4. придомовая территория дробится на отдельные ЗУ:
                              • у каждого блока прилегающий участок
                              • число блочных ЗУ равно числу блоков:
                                • не менее 2
                                • не более 10
                                • оформление права частной собственности на блочный ЗУ
                                • отсутствие общего входа к отдельным блокам:
                                  • нет общих дверей и подъездов
                                  • собственный выход:
                                    • или на свой ЗУ
                                    • или на территорию общего пользования
                                    • отсутствие помещений совместного пользования:
                                      • чердака
                                      • подвала
                                      • лестничной клетки
                                      • подъезда
                                      • хозблока
                                      • собственные коммуникации в каждом блоке
                                      • Факторы привлекательности жилых домов блокированной застройки

                                        • высокая экономичность строительства
                                        • низкие затраты:
                                        • на возведение внешних стен
                                        • обеспечение инженерными коммуникациями
                                      • ценовая привлекательность:
                                        • чем больше блоков в доме, тем выгоднее они для приобретения
                                        • Полезная информация

                                          • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
                                          • Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
                                          • Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
                                          • Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
                                          • С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь.
                                          • С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь.
                                          • Упрощённый порядок возведения/реконструкции жилых домов на участках ИЖС, ЛПХ, а также садовых и дачных участках — 2018 – с ним можно ознакомиться здесь.
                                          • С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.
                                          • С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться здесь.
                                          Ссылка на основную публикацию
                                          Adblock detector