Форс мажорные обстоятельства в договоре купли продажи

Форс мажорные обстоятельства в договоре купли продажи

Любая сделка, связанная с куплей или продажей имущества, оформленного в собственность, требует ответственности и основательного подхода к осуществлению своей задачи. Каждый из участников сделки преследует свои цели: продавец – продать имущество с большей выгодой, а покупатель – купить по приемлемой для его бюджета цене. Абсолютно все в этой ситуации пытаются извлечь для себя выгоду, поэтому для правильного оформления условий, порядка и фиксации прав и обязанностей, предусмотрен договор купли-продажи.

Имущественные права граждан основательно регулируются действующим законодательством в лице гражданского и семейного кодекса. Такой договор призван обеспечить надежность сделки, гарантировать каждому из участников соблюдение его прав, выполнение обязанностей. В нём прописываются условия сделки, денежная сумма, на основе которой будет происходить обмен материальными ценностями. Большую роль в рамках данного соглашения играет пункт, где описаны обстоятельства, в ходе которых сделка может не состояться, либо договор может быть расторгнут.

Форс мажорные обстоятельства в договоре купли продажи могут быть предусмотрены следующие:

  • пожар;
  • наводнение;
  • цунами
  • землетрясение;
  • возникновение военных действий на территории страны;
  • заболевание человека;
  • дефолт;
  • смерть одной из сторон.

Такие обстоятельства не зависят от воли человека и могут произойти в любую минуту, поэтому их наличие может повлиять на ход сделки.

Форс мажорные обстоятельства в договоре купли продажи – как правильно спрогнозировать их возникновение?

Людьми может продаваться и покупаться любое имущество, находящееся в их собственности. Поэтому необходимо понимать, что форс мажорные обстоятельства в договоре должны быть прописаны ориентировочно этого имущества. Если в качестве объекта продажи выступает недвижимость – квартира, дом, то форс мажором в договоре купли-продажи будут являться те ситуации, которые могут нанести ущерб этим объектам (пожар, потоп, даже неисправная система электричества).

Если предметом купли или продажи является транспортное средство, то такими обстоятельствами может считаться угон автомобиля, порча его внешнего вида третьими лицами. При грамотном составлении такого пункта договора необходимо учитывать все нюансы и особенности, а также ситуации, которые поневоле сторон могут произойти с имуществом.

Порядок решения вопроса купли-продажи при возникновении форс мажорных обстоятельств

Законодательство дает возможность гражданину в случае форс мажора найти оптимальный путь решения своей проблемы. Договор купли-продажи, где форс мажор прописан наиболее тщательно и детально, позволяет человеку получить чувство надёжности и гарантию правильного выхода из негативно складывающейся ситуации. При возникновении таких обстоятельств, их не считают исключительными, так как ни одна сторона договора не может предотвратить их наступление. Одна из сторон, при наличии форс мажора, в соответствии с законодательством, должна уведомить другую о невозможности выполнить условия договора в течение 10 дней после наступления обстоятельств. На урегулирование ситуации обоим участникам сделки дается срок – 3 месяца, по прошествии которых, последствия должны быть устранены.

Этот пункт договора не может быть оспорен в судебном порядке, так как в нем нет объекта, относительно которого имеются разногласия участников купли-продажи. Самым лучшим решением вопроса считается отсутствие штрафов и других санкций при нарушенных условиях договора.

Многие граждане не имеют возможности получить или усвоить юридические знания для правильного оформления договора купли-продажи. Им может понадобиться помощь высококвалифицированного специалиста, имеющего опыт в оформлении документов для сделок с имуществом. Выбор консультанта по юридическим вопросам может занять какое-то количество времени и затраты сил на поиск, но к этому вопросу следует подходить осознанно, ведь правильно оформленный договор купли-продажи – залог успешной сделки!

При составлении таких договоров, как договоры купли-продажи, поставки, перевозки и подряда, у юриста или менеджера, составляющего данный документ возникает вполне закономерный вопрос: требуется ли вообще указывать в данном документе обстоятельства непреодолимой силы и, если требуется, то, в каком объеме? В этой статье я постараюсь изложить свою точку зрения на данную тему, исходя из действующей нормативной базы и юридической практики.

Сначала, для точности определим само понятие «обстоятельства непреодолимой силы»: обстоятельства, препятствующие выполнению обязательств по сделке одной из сторон, не зависящие от ее волеизъявления и контроля, а также, по принятии всех разумных мер по их предотвращению, непреодолимые. Конкретное определение обстоятельств форс-мажор дает статья 79 Конвенции ООН о договорах международной купли-продажи товаров (заключена в Вене 11 апреля 1980 г.)

Для конкретики необходимо прямое указание в тексте договора обстоятельств непреодолимой силы вызвана тем, что форс-мажор (при его надлежащем документальном оформлении и подтверждении) освобождает сторону от несения ответственности за частичное, либо полное неисполнение своих обязательств по сделке, а точнее продлевает сроки исполнения обязательств. Однако, прежде чем информировать своего контрагента о наличии в процессе сделки данных обстоятельств вернемся непосредственно к составлению контракта и проанализируем некоторые моменты.

Обязательного и законченного перечня обстоятельств форс-мажор ни отечественная, ни международная законодательные базы не содержат. Данные оговорки вырабатываются непосредственно самими сторонами сделки, которые учитывают конкретную ситуацию и необходимость в данных оговорках. Единственное, что нежелательно и даже опасно при составлении данного пункта контракта, это неопределенность. Нередко стороны ограничиваются такой фразой: «Стороны не несут ответственности за невыполнение (ненадлежащее выполнение обязательств), если исполнению препятствовали обстоятельства непреодолимой силы»,- и на этом ставят точку. Попытаюсь объяснить, почему такая редакция недопустима.

При отсутствии конкретного перечня тех обстоятельств, которые стороны считают непреодолимыми, и при нарушении одной из сторон условий сделки неизбежно возникнут разногласия по поводу: является ли данное препятствие форс-мажором или нет. Еще раз хочу подчеркнуть, что закон не дает четких разъяснений данного вопроса. В частности, в Гражданском кодексе РТ присутствуют около 10 статей, диспозиция которых предусматривает освобождение от ответственности при наличии обстоятельств непреодолимой силы, но ни одна из них не дает им расшифровку.

Читайте также:  Провести служебную проверку в отношении должностных лиц

Юридическая практика показывает, что целесообразно указывать следующие обстоятельства: землетрясения, наводнения, пожары, аварии на транспорте, мятежи, гражданские беспорядки, забастовки персонала, война и военные действия, публикация нормативных актов запрещающего характера. Данный перечень может быть, как расширен, так и сокращен, однако необходимо отметить следующее: в некоторых случаях стороны стараются зафиксировать в качестве обстоятельств форс-мажор (в основном по договорам поставок) хищения и кражи товара во время его следования от продавца к покупателю. Данное обстоятельство не признается форс-мажорным, так как является частью рисков по поставке товаров, и нести ответственность за похищенный товар будет сторона, в обязанности которой входило обеспечение поставки товара и должна была обеспечить надлежащую охрану, тару, нанять профессионального перевозчика и т.д.

Возможно, что некоторые из вышеперечисленных нюансы могут инициировать усмешку у профессиональных руководителей. В качестве международного примера можно взять крупные землетрясение в Турции, Индонезии. Можно сказать, что и количество аварий на железной дороге, при авиа- и морских перевозках за последние годы превысило все возможные представления.

Что здесь действительно может являться предметом спора, так это указание на забастовки персонала. Действительно, такую забастовку вполне можно спровоцировать, но суммы затрат на провокацию забастовки и, что более важно, ее нормативное подтверждение, на мой взгляд, будут соизмеримы со стоимостью самого контракта.

Далее необходимо обратить внимание на следующее. Одной из практических задач форс-мажора является предоставление продления сроков выполнения обязательств по контракту, т.е. после прекращения обстоятельств непреодолимой силы сторона, не выполнившая по этим причинам своих обязательств, должна их совершить. Сроки продления по обстоятельствам форс-мажор также оговариваются сторонами в зависимости от свойств товара и индивидуальных особенностей сделки, т.е. эти сроки должны быть целесообразны и приемлемы для обеих сторон. Например, по отношению к продуктам питания данный период времени будет зависеть от срока годности самих продуктов, но в аналогичной ситуации при поставке металлоконструкций на строительный объект продление такого периода будет уже зависеть от конкретных сроков по сдаче объекта. На практике такие сроки колеблются от 3 (три) дней до трех месяцев. Если по истечении этого времени по форс-мажору обязательства остаются не выполненными, стороны должны принять решение о судьбе контракта в целом.

И последней задачей, которую необходимо оговорить в контракте в отношении обстоятельств форс-мажор, это порядок уведомления о возникновении данных препятствий и их подтверждение. Уведомление должно быть произведено любым из реальных для противоположной стороны способом связи с обязательным подтверждением о его получении (телефакс, телеграф, электронная почта и др.). Обычно в данной ситуации в тексте контракта оговаривается, что уведомление должно быть направлено незамедлительно по наступлению подобных обстоятельств (под «незамедлительно» может пониматься срок от одних до десяти суток в зависимости от обстоятельств). Подтвердить наличие обстоятельств непреодолимой силы, которые препятствуют выполнению условий контракта, может органы исполнительной власти, либо другие компетентные органы, указанные сторонами в данном пункте договора.

ЗАПИСЬ НА ЮРИДИЧЕСКУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ПО ТЕЛЕФОНУ: 8 (495) 740-55-17

Автор: Алексеевская А.

Приобретение и продажа недвижимости всегда являлись для граждан делом ответственным и волнительным. Да и лица, осуществляющие профессиональную деятельность в сфере строительства и продажи недвижимости, не могут быть полностью застрахованы от наступления непредвиденных обстоятельств, препятствующих нормальному исполнению взятых на себя обязательств.

Гражданский кодекс РФ не раскрывает понятия "форс-мажор". Упоминание о непреодолимых обстоятельствах имеется в п. 3 ст. 401 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Чрезвычайность означает, что это обстоятельство не должно было наступить в конкретных условиях, не относится к жизненному риску. Непредотвратимость – что любой другой участник в той же ситуации не смог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

Указанные выводы можно сделать, анализируя п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

В соответствии с п. 9 указанного Постановления наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали.

ТАК КАКИЕ ЖЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ВЛЕКУТ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ?

Во-первых, должник, нарушивший обязательство вследствие форс-мажорных обстоятельств, не несет ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не нужно возмещать убытки, платить неустойку, штрафы. Так, часто в обеспечение исполнения обязательства по заключению и исполнению договора купли-продажи недвижимости сторона сделки передает задаток. В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. И в случае, если к определенному сторонами сроку обязательства одной из сторон не могут быть выполнены, ключевым становится вопрос о том, почему они не могут быть выполнены. Так, квартира к моменту необходимости заключения договора купли-продажи может сгореть, могут начаться военные действия в месте продажи и др. Если форс-мажор имел место, то в силу п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения вследствие невозможности исполнения (например, в силу действия обстоятельств непреодолимой силы) задаток должен быть возвращен. В данном случае он возвращается в одинарном размере. В противном случае (при наличии вины одной из сторон) применяются последствия, предусмотренные п. 2 ст. 381 ГК РФ. Кроме того, с виновной стороны могут быть взысканы убытки.

Читайте также:  Комиссия в военкомате после 27 лет

На обстоятельства форс-мажора иногда ссылаются застройщики, допустившие просрочку сдачи дома. Однако суды чаще признают указанные обстоятельства основанием снижения неустойки, нежели основанием полного освобождения застройщика от ответственности.

Так, по иску гр. М. к застройщику ЗАО "Ф." решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 09.07.2015 по делу N 2-10421/2015 суд удовлетворил требования истицы частично. В возражениях на исковое заявление ответчик ссылался на обстоятельства непреодолимой силы, которые не позволяют застройщику завершить строительство, – подземные грунтовые воды, препятствующие продолжению строительных работ. Однако суд не учел это обстоятельство как освобождающее от ответственности, но неустойку за просрочку снизил.

Во-вторых, дальнейшее действие обязательства зависит от того, останется ли возможность исполнить его, когда обстоятельства непреодолимой силы отпадут. Если такое исполнение возможно, форс-мажор сам по себе не прекращает обязательство должника. При этом кредитор вправе отказаться от договора, если вследствие просрочки он утратил интерес к исполнению. Если исполнение невозможно, то обязательство прекращается невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Указанные нормы о непреодолимой силе более применимы к сделкам купли-продажи недвижимости, исполнение по которым направлено на будущее, к сделкам, передача объекта по которым предполагается через определенное время, к договорам купли-продажи будущей вещи, к предварительным договорам купли-продажи. Если речь идет о простом договоре купли-продажи недвижимости, который стороны, если речь идет о физических лицах, часто подписывают непосредственно в органах Росреестра, и документы сдаются сразу же на регистрацию, вероятность наступления форс-мажорных обстоятельств, которые повлекут "аннулирование" такого договора, невысока. Кроме того, в настоящее время регистрации подлежит только переход права собственности по договорам, связанным с недвижимостью. Сам по себе договор купли-продажи не регистрируется.

Однако уже заключенные договоры с зарегистрированным переходом права собственности по ним действительно могут быть "аннулированы" по различным основаниям.

Так, зарегистрированное право собственности может быть прекращено, а договор купли-продажи расторгнут по требованию одной из сторон, в частности, если другая сторона допустила существенное нарушение условий договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Продавец может отказаться от договора купли-продажи недвижимости, если покупатель не вносит платеж за проданный в рассрочку и переданный ему объект недвижимости либо отказывается принять и оплатить недвижимость (п. 4 ст. 486 ГК РФ). Покупатель же может требовать расторжения договора, в частности, если продавец передал недвижимость, обремененную правами третьих лиц, передал недвижимость, не свободную от известных ему на момент передачи притязаний третьих лиц, которые впоследствии были признаны в установленном порядке правомерными (п. 2 ст. 460 ГК РФ), отказывается передать проданную недвижимость (п. 1 ст. 463 ГК РФ), существенно нарушил требования к качеству недвижимости.

Так, гр. Б. обратился в суд с иском к ООО "М." о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества. В обоснование иска указал, что по заключенному договору купли-продажи недвижимого имущества Б. продал, а ООО "М." приобрело в собственность объекты недвижимости, обязавшись перечислить указанные денежные средства на лицевой счет Б. в установленный сторонами срок. Поскольку Б. не получил денежные средства за проданные объекты недвижимости, в предъявленном в суд иске было заявлено требование о расторжении заключенного между Б. и ООО "М." договора купли-продажи имущества. Решением Елабужского городского суда Республики Татарстан от 28.06.2017 по делу N 2-1112/2017 иск Б. удовлетворен, суд установил расторгнуть заключенный договор купли-продажи недвижимого имущества и указал, что данное решение является основанием для прекращения права собственности ответчика и регистрации за Б. права собственности на указанное недвижимое имущество.

Случается, что квартира продается вместе с жильцами, о которых покупатель не знает и выселить которых не так-то просто. Указанное может являться основанием для признания сделки незаключенной. Так, правом постоянного бессрочного пользования квартирой обладают лица, отказавшиеся от приватизации жилья в пользу одного из членов семьи. Это право у них сохраняется и при переходе права собственности на недвижимость. А так как в органах Росреестра собственником квартиры значится один из членов семьи, в пользу которого отказались остальные, достоверно узнать о наличии таких жильцов до покупки недвижимости представляется затруднительным. Их права подтверждаются заявлением об отказе от права приватизации. Указанное право не обязательно должно быть зарегистрировано в органах Росреестра, практика на этот счет неоднозначна.

Между тем, как отметил Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 02.07.2013 N 1033-О, бывшие члены семьи собственника, отказавшиеся от участия в приватизации, сохраняют право постоянного (бессрочного) пользования данным жилым помещением. Такая позиция подтверждается судебной практикой. Решением Набережночелнинского городского суда по делу N 2-11576/2017 от 07.12.2017 Суд постановил в удовлетворении иска И. к И.Г. о выселении, признании утратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета отказать. В соответствии с Постановлением Конституционного суда РФ от 24.03.2015 N 5-П бывшие члены семьи собственника, при приватизации отказавшиеся от права собственности на долю в жилом помещении, сохраняют право пользования помещением при переходе права собственности. С целью обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов покупателя жилого помещения и лиц, сохраняющих право пользования этим помещением, п. 1 ст. 558 ГК РФ установлено требование о необходимости включения в договор продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим помещением. Соответственно, если указанные обстоятельства не были доведены до сведения покупателя, последний вправе признать сделку покупки недвижимости незаключенной и потребовать возврата уплаченных денежных средств.

Читайте также:  Женщины на пляже вид сзади

Сделки купли-продажи недвижимости могут быть признаны недействительными по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Таким образом, при признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной зарегистрированное право нового собственника может быть прекращено, а денежные средства (если сделка была возмездной) должны быть возвращены покупателю.

Распространены случаи, когда одна из сторон сделки либо иное заинтересованное лицо требуют признать сделку недействительной ввиду имеющегося психического заболевания у кого-либо из участников договора.

Может ли болезнь быть отнесена к обстоятельствам непреодолимой силы? Кто будет возмещать убытки, связанные с реституцией? Подобные иски подаются, в частности, на основании ч. 1 ст. 177 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Так, гр. М. обратился в суд как заинтересованное лицо в интересах своего родственника (дарителя недвижимого имущества – третьего лица по делу) к ответчику (покупателю) с требованием о признании договора дарения земельного участка с жилым домом недействительным на основании п. 1 ст. 177 ГК РФ и применении последствий недействительности сделки в виде прекращения зарегистрированного права собственности ответчика, признании права собственности на указанные объекты недвижимости за третьим лицом. В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что третье лицо является пожилым человеком, плохо владеет русским языком, у него плохое зрение, сущности сделки он не понимал. Определением Нижнекамского городского суда Республики Татарстан по делу N 2-1080/2017 от 02.11.2017 дело прекращено, стороны заключили мировое соглашение, по которому ответчик добровольно удовлетворил исковые требования.

Аналогичное дело рассматривалось Набережночелнинским городским судом. Но недействительной истец просил признать доверенность, на основании которой была продана квартира от его имени. Несмотря на то что указанная доверенность была удостоверена нотариусом, истец полагал, что выдавал он эту доверенность, находясь в болезненном состоянии, и не понимал в должной мере последствий своих действий. Так, в соответствии с исковыми требованиями истец просил признать недействительными доверенность, договор купли-продажи квартиры, возвратить квартиру в прежних долях в собственность И., А. и Р., выселить из квартиры новых собственников, вселить в указанную квартиру истца. По делу была назначена судебная психиатрическая экспертиза, которая показала, что истец действительно не мог понимать значения своих действий в момент подписания доверенности. При этом в квартире уже проживали новые собственники, в том числе несовершеннолетние дети, беременная женщина, был сделан ремонт, закуплена мебель. Новыми собственниками было заявлено встречное требование о признании за последними права пользования квартирой до полного исполнения продавцами своего обязательства по возврату денежных средств, полученных по договору купли-продажи квартиры, признании права на удержание и лишении продавцов доступа в квартиру на период до полного исполнения ими своего реституционного обязательства по возврату уплаченных денежных средств. Определением Набережночелнинского городского суда от 14.04.2018 по делу N 2-287/2018(2-11610/2017) производство по делу было прекращено в связи с заключением мирового соглашения.

Также рекомендуется Вам:

Недействительной может быть признана сделка и на основании ст. 168 ГК РФ как не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов. Так, прокурор Тукаевского района РТ подал заявление в защиту законных прав и интересов неопределенного круга лиц и муниципального образования. Сущность исковых требований заключалась в признании недействительной выписки из похозяйственной книги о наличии у А. права на земельный участок и, соответственно, признании недействительными всех сделок купли-продажи земельного участка, проведенных на основании этой выписки, коих к моменту подачи иска насчитывалось четыре, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде отмены государственной регистрации договоров купли-продажи земельного участка, а также обязании действующего собственника земли (по последней сделке в цепочке) возвратить земельный участок в государственную собственность. Последним собственником было заявлено встречное исковое заявление о признании добросовестным приобретателем, на участке уже был построен дом, в котором постоянно проживала семья ответчика. Решением Тукаевского районного суда Республики Татарстан по делу N 2-35/2017 от 30.03.2018 суд оставил исковые требования без удовлетворения, как основное, так и встречное.

В интересах всех добросовестных участников сделок купли-продажи недвижимости – стабильность гражданских правоотношений в сфере оборота недвижимости. Однако полностью избежать вероятности "аннулирования" (расторжения, признания недействительной, незаключенной) сделки, даже при условии зарегистрированного перехода права, затруднительно. Невозможно и заранее предусмотреть все возможные события, которые могут произойти после подписания договора, в том числе обстоятельства форс-мажора, не зависящие от воли сторон.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector