Функции управляющей компании многоквартирного дома

Функции управляющей компании многоквартирного дома

Управляющая компания выступает в качестве посредника между собственниками многоквартирных домов и лицами, а также организациями, осуществляющими поддержание технического состояния жилищной собственности.

Отношения между участниками таких отношений регулируются Жилищным кодексом и сопровождаются заключением соответствующих договоров на оказание услуг.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Основные задачи и функции управляющей компании в сфере ЖКХ

Обязанности управляющей компании делятся на две основные категории: эксплуатационно-ремонтные работы и организационные услуги в сфере ЖКХ.

На первом этапе сотрудничества жильцов многоквартирных домов и УК составляются подробные планы системы сбора платежей, эксплуатации, реконструкции и капитального ремонта жилищных условий и прилегающей общей собственности.

Поддержание технического и санитарного состояния многоквартирного дома

Одной из главных задач управляющей компании является осуществление функции по поддержке санитарного и технического содержания дома, а также прилегающей к нему территории.

Данная функция подразумевает проведение следующих видов работ:

  1. Обустройство прилегающей к дому территории (озеленение, создание детских площадок и пр.).
  2. Ремонт здания (крыши, фасады, чердаки, входные двери, лестницы).
  3. Ремонт вентиляции, водосточных труб, системы освещения.
  4. Обеспечение чистоты (регулярная уборка подъездов, прилегающей к дому территории и вывоз мусора).

Организационная

К организационной функции УК в сфере ЖКХ относят:

  • организацию общих собраний с жильцами многоквартирных домов;
  • осуществление взаимодействия с коммунальными предприятиями, обеспечивающими необходимый уровень жилищных условий, а также бесперебойную работу всех систем.

Эксплуатационно-ремонтные обязанности

Важной функцией, исполняемой управляющей компанией, является проведение эксплуатационно-ремонтных работ. К ним можно отнести следующие действия УК:

Проведение комплексного осмотра многоквартирного дома — оценивается состояние всех частей дома от крыши до подвала.

Создание безопасных условий проживания жильцов — если в процессе осмотра здания были выявлены отклонения в работе коммунальных систем или иные отклонения, способные нанести ущерб имуществу или вред здоровью жильцов, то данные проблемы становятся одной из тем на общих собраниях, а их устранение должно осуществляться в кратчайшие сроки.

Проведение текущего ремонта — является одной из самых важных задач управляющей организации. Работы могут осуществляться поэтапно или в экстренном порядке в зависимости от масштаба выявленных проблем.

Обеспечение бесперебойной работы всех коммунальных систем — в случае возникновения аварий, ремонтные работы проводятся в кратчайшие сроки, а регулируется качество их выполнения управляющей компанией.

Контроль регулярной санитарно-гигиенической уборки подъездов и прилегающей к домам территории, а также своевременный вывоз мусора. Если в доме функционируют объекты предпринимательской деятельности, то вывоз отходов, образующихся в результате их функционирования, также подразумевается компетенцией управляющей компании.

Подготовка дома к зимнему сезону — обеспечение исправности отопительных систем, а также проведение ремонтных работ при их необходимости.

Контроль обеспечения ввода в эксплуатацию счетчиков на коммунальные услуги, а также контроль их дальнейшей исправности. Данная функция управляющей компании ЭКХ подразумевает не только ввод счетчиков в эксплуатацию, но и разработку плана экономии электроэнергии для снижения стоимости оплаты коммунальных услуг.

Круглосуточный контроль снабжения жильцов холодной и горячей водой, а также исправности системы электроснабжения и водоотведения — о дате и сроках проведения работ с указанными системами жильцы должны информироваться не ранее, чем за 24 часа до их начала.

Обеспечение безопасности дома в соответствии с нормами пожарной безопасности. В функционал управляющей компании входит также задача проведения бесед с жильцами и нормах пожарной безопасности и правилах ее соблюдения.

Предоставление отчетов о проделанных работах в сфере ЖКХ и планируемых мероприятиях на общих собраниях с жильцами. Жители дома должны получать полноценную информацию о текущем состоянии их жилищных условий и общего имущества, о сроках планируемых ремонтных работ, а также о возникновении аварийных ситуаций и способах их устранения.

Жители могут не только сообщать о возникновении проблем в эксплуатации коммунальных систем, но и интересоваться любыми вопросами, связанными с безопасностью, сроками и этапами проведения работ, а также иными темами, касающимися состояния дома и прилегающей к нему территории.

Некоторые управляющие компании представлены полноценным штатом специалистов, способных в любое время осуществить все виды работ по ремонту и обслуживанию дома. Если решить возникшие проблемы нет возможности, то УК должна заключать договора со сторонними компаниями.

Например, уборкой подъездов после оформления договорных отношений будет заниматься определенная клининговая компания, обслуживанием коммуникаций – специализированные организации, а охраной двора – частные охранные предприятия.

О заключении договоров с третьими лицами жильцы дома обязательно должны быть проинформированы. В случае возникновения вопросов или неисправностей, обращаться можно не только в управляющую компанию, но и напрямую к компаниям, обслуживающим дом на основании имеющихся договоров.

Законодательная база

Нормы законодательства, регулирующие функции управляющей компании в сфере ЖКХ:

В случае ненадлежащего исполнения УК своих функций возможно расторжение договора с управляющей компанией по инициативе жильцов.

Если помимо неисполнения или некачественного исполнения функций, был нанесен ущерб имуществу или вред здоровью жителей дома, то УК может быть привлечена к любому виду ответственности, подразумевающейся действующим законодательством.

При возникновении споров жильцы имеют право обратиться в судебные органы для решения данных вопросов и отстаивания своих интересов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Читайте также:  Срочная виза в китай за 1 день

+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Сейчас жильцы часто сталкиваются с тем, что управляющая компания нарушает их права.

Однако еще более плачевно то, что сами жильцы обычно даже не подозревают о том, что они нарушаются.

Поэтому стоит разобраться в том, что входит в прямые обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту домов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации :

Обязанности управляющей компании ЖКХ по закону

Деятельность управляющих компаний регулируется законодательством. Законодательная база, устанавливающая права и обязанности УК, содержится в Жилищном кодексе РФ. В частности, это оговаривается в 161-162 статьях.

Жилищный кодекс

УК должна обеспечить жильцов подходящими и безопасными условиями проживания, а также достойное содержание общей собственности, решать проблемы его использования и предоставлять жильцам коммунальные услуги.

Так гласит первый пункт 161 статьи ЖК.

Его первый подпункт вносит больше конкретики в вопрос содержания общего имущества и дает более четкую формулировку.

Согласно ему, УК обязана:

  1. Соблюдать санитарно-эпидемиологические требования и правила пожарной безопасности, в целях сохранения надежности дома и благополучия жильцов;
  2. Сохранять уровень безопасности, подходящий для поддержания жизни и здоровья людей, хранение их владений, а также собственности государства и муниципалитета;
  3. Давать жильцам доступ к использованию помещений и общей собственности владельцев жилья;
  4. Соблюдать права и интересы владельцев жилья в многоэтажном доме, если это не противоречит законодательству;
  5. Поддерживать коммуникационную систему в хорошем состоянии, а также следить за исправностью приборов для учета и прочих видов всеобщего оснащения;
  6. Осуществлять поставки ресурсов, необходимых для обеспечения жильцов коммунальными услугами.

Управляющая компания возлагает на себя обязанность за общую собственность в конкретном многоквартирном доме и за поставку коммунальных услуг, вне зависимости от степени благоустройства этой недвижимости.

Качество обслуживания в любом случае должно соответствовать государственным требованиям и правилам, которые указаны в Жилищном кодексе.

При этом УК несет ответственность не только перед государством или муниципалитетом, но и непосредственно перед жильцами.

Также управляющая компания обязана обеспечивать для жильцов доступ к сведениям о ее финансово-хозяйственной деятельности, об услугах, которые она оказывает, и о порядке их оказания.

Она должна осведомлять жильцов о стоимости и тарифах на все предоставляемые ей услуги.

В 162 статье оговариваются правила заключения соглашения управления многоквартирным домом, которое заключается между УК и всеми собственниками его помещений. Данный документ стоит рассмотреть отдельно, так как он имеет под собой достаточно объемную законодательную базу.

Договор управления

Данный документ может быть заключен лишь с УК, которая имеет разрешение на такую деятельность.

В противном случае, организация не будет соответствовать требованиям, которые установлены законом, и следовательно не имеет права на заключение подобных соглашений.

При его заключении необходимо собрать всех владельцев жилья в этом доме.

Согласно второму пункту, соглашение по управлению домом означает, что УК обязуется:

  • Выполнять свою работу в срок, за установленную плату;
  • Проводить ремонт и обеспечивать содержание общей собственности владельцев помещений;
  • Предоставлять им коммунальные услуги;
  • Проводить другую управленческую деятельность.

При этом, список работ и услуг, которые входят в обязательства УК, должен быть указан в соответствующем соглашении.

Образец типового договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией Вы можете скачать здесь.

Начать выполнение условий соглашения компания должна не позже, чем в течение одного месяца после его подписания. Однако если в соглашении указан иной срок, то УК обязана приступить к работе в течение указанной даты.

За месяц до окончания срока действия договора, УК должна передать всю документацию на данный дом управляющей организации, которая была выбрана. А также УК обязана давать владельцам квартир регулярные отчеты о своей деятельности.

Иные нормативные акты

Согласно иным документам, управляющая компания должна содержать в надлежащем состоянии придомовую территорию закрепленного за ней многоквартирного дома.

Придомовой территорией принято считать участок земли, который закреплен за конкретным объектом недвижимости.

Контролировать факт и качество выполнения работ по содержанию данной территории должны жильцы.

А следить необходимо за следующим:

  1. За тем, чтобы УК регулярно выполняла уборку придомовой территории;
  2. Проводила ее озеленение;
  3. Вовремя вывозила все бытовые отходы;
  4. Устанавливала на территории детские площадки, лавочки и прочее.

Рекомендуем прочитать статью, о том, как нужно выбирать квартиру для покупки, здесь.

Права

Кроме обязанностей, законодательство и нормативные акты устанавливают права УК.

Жильцам также необходимо их изучить, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нарушив одно из прав организации.

Итак, УК имеет право на:

  • Получение дохода;
  • Взыскание долгов с жильцов;
  • Лишать жильца определенного ресурса за долги;
  • Начислять пени.

По сути, доход управляющей компании зависит от тарифа на оплату ее услуг.

Организация имеет полное право на его повышение, однако лишь при проведении собрания владельцев квартир и предоставлении сметы.

Конечно, на собрании увеличение тарифа может быть не одобрено, и в таком случае УК обязана продолжить работу в прежнем режиме. На взыскание долгов УК имеет право, но только через суд.

Однако можно обойтись и без суда, попросту отключив поставку коммунальной услуги, за которую не платит должник.

На последнее УК также имеет полное право. Его дает 354 Постановление. Но это возможно лишь в том случае, если ресурс поставляется жильцу через данную организацию, а не от ресурсоснабжающей организации напрямую.

Еще одним способом борьбы с должниками является право на начисление им пени. Это разрешает 14 пункт 155 статьи ЖК. Пени начисляется с 91 дня просрочки.

Читайте также:  Арбитражный суд иркутской области реквизиты госпошлины

Функции

Разобравшись со всеми законами и нормативными актами, которые устанавливают права и обязанности УК, стоит четко разобраться в том, что все-таки входит в обязательства организации, а что нет:

    Обслуживание

В обязанности УК входит наем организаций, которые специализируются на такой деятельности. При найме, компания заключает с ней договор.

УК не обязана осуществлять данную деятельность. Она лишь нанимает обслуживающую компанию и контролирует ее работу в конкретном доме.

Ремонтные работы

Данная обязанность указывается в соглашении по управлению и в 161 статье. УК обязана проводить работы по сохранению состояния конкретного объекта недвижимости и его улучшению.

В этот пункт также входит:

  1. Контроль над предоставлением коммунальных услуг;
  2. Контроль за их оплатой;
  3. Организация ремонтных работ;
  4. Сохранение безопасности и надежности многоквартирного дома.
  • Коммунальные услуги
  • УК должна обеспечить жильцов коммунальными услугами, путем заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, следить за их качеством и своевременной оплатой.

    Советуем прочитать статью о том, как правильно сделать перерасчет коммунальных услуг за время вашего отсутствия.

    Уход за придомовой территорией

    Организация должна следить за придомовой территорией, а также выполнять ее уборку, озеленение и улучшение. Это регулируется условиями соглашения между жильцами и УК.
    Технический контроль

    Организация обязана следить за качеством работы приборов учета, прочего оборудования и системы коммуникаций. Также, необходимо выполнять их ремонт и прочие работы, направленные на сохранение их в надлежащем состоянии.
    Перерасчет

    Перерасчет является больше правом, чем обязанностью УК. Однако организация все же обязана проводить перерасчет тарифов и стоимости оказываемых жильцам услуг.
    Финансовое обеспечение

    УК может и должна получать финансовое обеспечение для проведения ремонтных работ и работ по содержанию общей собственности владельцев квартир. Обычно, такими средствами ее обеспечивают сами жильцы.

    к содержанию ↑

    Если управляющая компания не выполняет свои обязанности?

    Чаще всего управляющая компания игнорирует свои обязанности по проведению ремонта и ухода за общим имуществом.

    Наиболее яркий и частый примеротказ от замены определенных предметов, которые входят в собственность всех жителей дома.

    Здесь закон остается на стороне жильцов, и поэтому вы можете легко изменить положение, привлекая УК к ответственности.

    В последствии, она либо начнет работать надлежащим образом, либо придется разорвать с ней соглашение и нанять иную управляющую организацию.

    Для этого необходимо выполнить следующие действия:

    • Написать обращение в УК, изложить свои претензии и попросить исполнить свои обязательства, согласно соглашению;
    • Если оно не было принято, стоит прийти на прием к руководителю УК;
    • Представить доказательства неисполнения обязанностей;
    • Если должной реакции не последовало, обратиться в жилищную инспекцию, написав соответствующее заявление с указанием в нем своих претензий и ссылками на нормативные акты и статьи. К заявлению стоит приложить доказательства.

    Образец заявления в жилищную инспекцию: скачать бланк.

    После этого ЖИ проведет проверку в целях выявления нарушений. Если они действительно имеются, то УК обяжут их устранить под угрозой обращения в суд.

    Суд же может либо заставить организацию выполнить ваши требования в обязательном порядке, либо наложит штраф.

    Также он может отстранить компанию от дел.

    Что туда не входит?

    Чтобы не попасть в неловкую ситуацию, заставляя УК делать то, что не входит в ее обязанности, необходимо знать, какие действия она может не выполнять:

    1. Вывоз мусора;
    2. Проведение внеочередных ремонтных работ, если в этом нет необходимости;
    3. Покупка нового теплоносителя;
    4. Сруб деревьев на придомовой территории;
    5. Ремонт домофона;
    6. Освещение придомового участка;
    7. Установка системы видеонаблюдения;
    8. Украшение придомовой территории.

    Управляющие компании имеют свой набор прав и обязанностей, согласно закону и документам.

    При нарушении этих правил организация может либо лишиться лицензии, либо уплатить штраф. Однако для этого необходимо, чтобы жилец вовремя заметил нарушение и обратился в соответствующую инстанцию.

    И в заключении советуем вам посмотреть видеоролик о том, как устроена работа управляющей компании:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


    Это быстро и бесплатно !

    Старший преподаватель кафедры правовых и гуманитарных дисциплин ЧОУ ВО "Московский университет имени С.Ю. Витте", член Ассоциации юристов России

    специально для ГАРАНТ.РУ

    Российский рынок жилищно-коммунальных услуг, к сожалению, имеет ряд недостатков, вызванных как несовершенством нормативной правовой базы, так и недостаточной правовой грамотностью населения. Все это приводит к тому, что некоторые управляющие компании полностью не исполняют свои обязанности (при этом сайт управляющей компании обычно не содержит практически никакой полезной информации), а жильцы, не зная своих прав, получают ответы-отписки из различных инстанций и не могут ничего сделать.

    Попробуем разобраться: что должна делать управляющая компания и как ее можно заставить работать, если она не исполняют свои обязанности в соответствии с буквой закона.

    Обязанности управляющих компаний многоквартирных домов

    Обязанности управляющих компаний содержатся как в нормативных правовых актах (в Жилищном кодексе РФ, Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" и т.п.), так и в соответствующих договорах с жильцами многоквартирных домов. Так, в первую очередь, управляющая компания обязана осуществлять работы по эксплуатации и ремонту здания, включая:

    а) оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в рамках договора управления по заданию собственников и за определенную плату (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

    Читайте также:  Как выписать человека без паспорта

    Следует уделить особое внимание последнему понятию. Что входит в состав общего имущества дома? Нормативное определение установлено в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491: помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и другое, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и другое;

    б) осуществление мер противопожарной безопасности;

    в) контроль общедомовых счетчиков;

    Во-вторых, убирать и вывозить мусор, в-третьих, исполнять обязанности финансово-правового характера (например, производить работу, например, с должниками; перечислять необходимые средства поставщикам услуг). Помимо этого она должна предоставлять гражданину необходимую информацию о своей деятельности (например, сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы), а также выполнять иные обязанности.

    Что делать собственникам, если их права нарушают?

    Законодательство предусматривает два основных варианта:

    • обращение с заявлением в суд за защитой своих прав;
    • разрешение имеющегося конфликта без обращения в судебные инстанции. В этом случае лучше всего написать жалобу в государственную жилищную инспекцию или в прокуратуру субъекта федерации.

    Ответственность управляющих компаний

    За неисполнение или ненадлежащее исполнение имеющихся обязанностей управляющие компании несут ответственность (Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов").

    Административная ответственность наступает при совершении следующих нарушений:

    • нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4 КоАП), питьевой воде (ст. 6.5 КоАП РФ);
    • нарушение требований по содержанию и текущему ремонту дома (ст. 7.22 КоАП РФ). Так, ООО "К." обратилось с кассационной жалобой на решение Арбитражного суда Костромской области от 21 июля 2010 г. и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2010 г. по делу № А31-4299/2010. Как следует из материалов дела, истец требовал признать незаконным и отменить постановление Государственной жилищной инспекции Костромской области от 25 мая 2010 г. № 25-04-10 о привлечении к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ за ненадлежащее состояние кровли и чердачного перекрытия. Попытки ООО "К." отпарировать доводы жилинспекции не увенчались успехом в судебных инстанциях (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 ноября 2010 г. по делу № А31-4299/2010);
    • нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23 КоАП РФ). Приведем пример: управляющая компания, обслуживающая дома в Костромской области, обратилась в Арбитражный суд региона с заявлением к Государственной жилищной инспекции о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности. Она считала, что суды неправильно применили ст. 1.5, ст. 2.1 КоАП РФ, не применили подлежащие применению ст. 28.2, ст. 29.1 КоАП РФ; сделали выводы, которые не соответствовали фактическим обстоятельствам дела: для восстановления водоснабжения необходимо было провести замену стояков холодного и горячего водоснабжения, но на лицевом счету дома отсутствовали необходимые денежные средства и на момент проведения обследования собственники жилого дома не приняли решения по этому вопросу. Государственная жилищная инспекция посчитала иначе, усмотрев в действиях управляющей компании факты нарушений КоАП РФ. Суд встал на сторону жилинспекции (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 июня 2009 г. по делу № А31-1022/2009);
    • нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (ст. 7.23.3 КоАП РФ). Приведем пример. К., являясь директором управляющей компании, допустил серьезные нарушения правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Как следует из материалов дела, жителям домов, находящихся в управлении данной управляющей компании, были выставлены "двойные" квитанции об оплате коммунальных услуг за февраль 2016 года. По итогам рассмотрения дела К. был привлечен к ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ. Свердловский областной суд, куда К. обратился с жалобой, доводы его не поддержал. (Постановление заместителя председателя Свердловского областного суда от 8 сентября 2016 г. № 4а-785/2016);
    • невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль) и муниципальный контроль (ст. 19.5 КоАП РФ). Приведем пример. Управляющую компанию из Волгограда оштрафовали на 100 тыс. руб. за невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор, в том числе лицензионный контроль в сфере осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, об устранении нарушений лицензионных требований. Представители УК пытались обжаловать это решение в вышестоящих инстанциях, однако никаких существенных результатов они не добились: решение было оставлено в силе (Постановление Верховного Суда РФ от 6 декабря 2016 г. № 16-АД16-10);
    • нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов (ст. 7.23.2 КоАП РФ) и др.

    Возможно привлечение и к уголовной ответственности, например, по ст. 215.1 Уголовного кодекса РФ "Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения" и гражданско-правовой ответственности (чаще всего выражается в необходимости возместить убытки пострадавшей стороне).

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock detector