Ставка налога с продажи квартиры

Ставка налога с продажи квартиры

Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и равняется 13 процентам. Однако, не всегда нужно платить этот налог. Первое, что необходимо иметь ввиду, это недавнее изменение в налоговом кодексе, которое вводит новые правила расчета налога для собственников, получивших квартиру в собственность после 1 января 2016 года.

Если квартира получена в собственность до 1 января 2016 года

Если квартира получена в собственность после 1 января 2016 года

Тут немного сложнее. Вот что изменилось:

Минимальный срок владения увеличился до 5 лет, если квартира была вами куплена. И остался прежним (3 года), если квартира была получена по наследству, подарена близким родственником, приватизирована или получена по договору пожизненного содержания с иждивением.

То есть, если купленная квартира находится в собственности менее 5 лет — необходимо заплатить налог с продажи.

А налог с продажи квартиры, полученной по наследству, можно будет не платить уже через 3 года после наступления права собственности.

Закон теперь не позволит искусственно занизить стоимость квартиры с целью уменьшения налога. Если стоимость, прописанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость * 0.7, то доход от продажи рассчитывается как кадастровая стоимость * 0.7

Налоговый вычет

Существует два типа вычетов при продаже квартиры:

Фиксированный вычет в 1 000 000 рублей. Налогооблагаемый доход с продажи квартиры может быть уменьшен на эту сумму.

Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры. В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученной от перепродажи.

Более того, если вы покупали квартиру в ипотеку, то сумму уплаченных процентов можно также включить в вычет. Для подтверждения этих расходов необходимо лишь взять в банке соответствующую справку.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:

Процесс продажи квартиры зачастую сопряжен со многими юридическими нюансами, особенно, связанными с законодательством РФ.
В связи с изменениями в Налоговом кодексе РФ, вступившими в силу с 1 января 2016 года многих продавцов недвижимости волнует вопрос налогообложения доходов с продажи квартиры.

Мы рассказжем обо всех изменениях максимально доступным и понятным языком.

Не уверены, какой будет налог с продажи квартиры?

Если вы приобрели недвижимость до 1 января 2016 года, то срок владения для освобождения от налога остался прежним — 3 года.

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года, возможны несколько вариантов, которые зависят от способа приобритения недвижимости:

Налог с продажи квартиры в 2018 году — изменения в законе

Минимальный срок владения имуществом для освобождения от уплаты налога

C 01 января 2016 года изменился срок владения имуществом, после которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога. Теперь продавец должен быть владельцем как минимум пять лет, чтобы он был освобожден от выплаты налога.
Однако, эти изменения касаются только недвижимости, приобретенной в собственность после 01 января 2016 года. Для объектов, купленных до этого времени, срок владения остался 3 года.

При этом есть исключения, в которых срок не попадания под налог составляет по-прежнему 3 года:
— квартира в собственности на основании договора на передачу в собственность (приватизация);
— квартира в собственности на основании договора дарения от близкого родственника и/или члена семьи;
— квартира получена в собственность в порядке наследования;
— квартира получена в собственность по договору ренты.

Для выше перечисленных случаев, срок владения, после которого продавец не должен платить налог, по-прежнему составляет 3 года, даже если недвижимость была приобретена после 01 января 2016 года.

В каких случаях применяется срок 5 лет для освобождения от уплаты налога?

Минимальный срок владения объектом недвижимости для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет в тех следующих случаях, если имущество было приобретено после 1 января 2016 года:
— по договору купли-продажи,
— по принятию в дар или наследству от иных лиц (не ближайших родственников),
— по договору участия в долевом строительстве;
Если такое имущество находится в собственности продавца менее 5 лет, продавец должен уплатить налог на доходы физического лица, полученного от реализации этого имущества. Налоговая ставка остается 13%.

Налогооблагаемая база. С какой суммы уплачивается налог?

Если имущество приобретено в собственность до 1 января 2016 года и срок владения меньше 3 лет налогооблагаемый доход определяется из договора купли-продажи.
Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже. Так же Вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Это означает, что если Вы купили квартиру (а не получили ее в дар или наследство) и у Вас есть документы, подтверждающие Ваши расходы при покупке, то Вы должны заплатить налог (13%) только с разницы между ценой продажи и покупки.
Снизить налог до нуля можно, если продажная цена равна расходам продавца на покупку этой недвижимости.
ПРИМЕР:
В 2015 году Вы получили в наследство квартиру. В 2016 году Вы ее продали. В договоре купли-продажи стоимость была указана 1 млн.руб. Вам не нужно будет платить налог на доходы, так как налогооблагаемый доход от продажи составит 1 млн.руб., который полностью покроется стандартным вычетом.
ПРИМЕР:
Вы купили в 2015 году квартиру за 3 млн.руб., а в 2017 году продали ее за 4 млн.руб. Вы должны будете заплатить налог лишь с разницы в цене (4 млн.руб. – 3 млн.руб. = 1 млн.руб.). Соответственно, налог составит 1 млн.руб. х 13% = 130 тыс.руб.

Если имущество приобретено в собственность после 1 января 2016 года и срок владения меньше 5 лет налогооблагаемый доход будет зависить от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Читайте также:  Как заполнять лист нетрудоспособности

1. Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налог исчисляется только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.
Налог будет рассчитываться со следующей величины (на выбор налогоплательщика):
а) продажная стоимость по договору отчуждения минус имущественный налоговый вычет (если полагается) в размере 1 000 000 рублей;
б) Продажная стоимость по договору отчуждения минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества
ПРИМЕР:
Допустим, сейчас 2019 год. Вы продаете квартиру за 6 000 000 рублей, а купили ее 3 года назад в 2016 году за 4 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 2019 год составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). 6 000 000 больше, чем 3 150 000 рублей, что означает: продажная стоимость имущества указана в договоре более 70% кадастровой стоимости. Вы можете выбрать налогооблагаемую базу:
1 вариант: если Вы используете налоговый вычет, то налог будет исчисляться в размере 13% с суммы (6 000 000 – 1 000 000 налогового вычета), т.е. 13% с 5 000 000 рублей = 650 000 рублей
2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 6 000 000 рублей и 4 000 000 рублей. Налог составит 13% с 2 000 000 рублей = 260 000 рублей.

2. Если Вы продаете объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).
ПРИМЕР:
Вы продаете квартиру за 3 000 000 рублей, а купили ее в 2016 году за 2 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на текущий момент составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). 3 000 000 меньше, чем 3 150 000 рублей, что означает: продажная стоимость имущества указана в договоре менее 70% кадастровой стоимости. Вы можете выбрать налогооблагаемую базу:
1 вариант: 70% от кадастровой стоимости (3 150 000) минус 1 000 000 налогового вычета, налог 13% с 2 150 000 рублей = 279 500 рублей
2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 3 150 000 рублей и 2 000 000 рублей, налог 13% с 1 150 000 рублей = 149 500 рублей

При продаже любого вида недвижимости, будь то собственная квартира, дача или офис, вы обязаны своевременно выплатить налог от продажи недвижимости. Суть в том, что деньги, которые получает человек при сделке купли-продажи, государство считает таким же доходом, как и при продаже любого товара. И, как и с любых других видов дохода, высчитывает налог при продаже недвижимости 3% от вырученной суммы. Но из этого правила есть исключения, когда люди продают свои квартиры и дома вообще без уплаты каких-либо налогов. Это зависит от периода, на протяжении которого гражданин обладал правами собственности на жилплощадь. Есть и другие интересные аспекты в этом вопросе, вот в них давайте разберемся подробнее.

Имущество в собственности до 2016 года

За последние несколько лет в законодательстве правила расчета налога с продаж недвижимости несколько поменялись. В первую очередь, это касается физических лиц. Главная причина – введение обязательной оценки кадастровой стоимости.

Допустим, жилье было получено в собственность до 2016 г. Но при этом последний владелец может предъявить права собственности на период до 3 лет. Размер налога с продажи недвижимости считают так:

  1. Заполняете отчетную документацию (бланк 3-НДФЛ);
  2. В виде налога оплачиваете сбор в 13% от суммы сделки.

Важно: если квартира или дом, которые гражданин купил до 2016 г, к моменту продажи находились в собственности у одного человека больше 36 месяцев, ни подача декларации, ни оплата налога с продажи недвижимости не понадобятся вообще.

В этом случае можете не переживать и забыть о налогах. Государство считает, что вы ему ничего не должны. Эти сведения легко сверить по соответствующим данным об имуществе в Едином Гос. Реестре.

Существуют два варианта исключений в алгоритме вычисления срока трехгодичного владения, определяющего обязанность выплаты налога с продажи недвижимости. Исчисление периода владения может считаться не с момента внесения информации о жилье в Росреестр, а несколько раньше при таких обстоятельствах:

  • наследование – срок отсчитывается с момента старта процедуры наследования;
  • заключения договора с жилищно-строительными кооперативами – период считается со дня внесения паевого взноса.

Изменения после 2016 года

Следующий случай. Право владения на недвижимость зарегистрировано после 1 января 2016. В чем изменились правила и как облагается налогом продажа недвижимости в этом случае?

Здесь в силу вступают правила, прописанные в законодательном акте федерального значения под номером 283-ФЗ, положения которого вносят изменения в статьи первой и второй части НК РФ.

Согласно данному документу, для определения необходимости уплаты налога при продаже недвижимости, период владения рассчитывается так же, как и раньше – с даты внесения в Единый Государственный Реестр информации. Однако сам расчет происходит не только по цене квартиры или дома, учитывается также кадастровая цена.

Также был значительно увеличен срок владения, после которого доход от купли-продажи недвижимости не нужно декларировать и, соответственно, выплачивать налоги. Теперь этот период распространяется на 5 лет.

Но и в этих правилах существуют исключения. При продаже некоторых объектов недвижимости гражданин освобождается от необходимости выплаты подоходного налога:

  • при получении квартиры или дома в наследство подоходный не взымается;
  • процесс приватизации жилья также не считается доходом;
  • к наследству (без оплаты сборов) приравнивается договор о пожизненном уходе и содержании владельца жилья.
Читайте также:  Отказ в приеме документов в мфц

Уменьшение суммы выплат

Ранее собственники нередко значительно занижали сумму сделки по документам, чтобы снизить налоги после продажи недвижимости. Чтобы прекратить эту практику, государство ввело налоговый учет на основе кадастровой стоимости.

И все же есть некоторые возможности снизить сумму выплат:

  • Использование вычета, положенного по закону;
  • Указание сопутствующих расходов, которые будут вычитаться из общего дохода.

Вычет – это цифра, на которую может быть снижен налог на недвижимость при продаже. Этот параметр применяется если объект продали ниже оценки по кадастру.

Например, по кадастровому паспорту квартира стоит 5 млн. рублей. Но договор купли-продажи содержит цифру в 3 млн. рублей. Так бывает нередко, в том числе, из-за колебаний рыночных цен или необходимости срочно реализовать недвижимость.

Первый этап оптимизации – индексация на 0,7. Такой расчет налога с продажи недвижимости используется, если вы по тем или иным причинам продаете объект ниже цены по кадастру. И здесь не важно, насколько сумма в договоре меньше оценочной. Умножение на 0,7 – это максимально возможная уступка государства.

Идея здесь проста: защита от уклонения в уплате налога при продаже недвижимости с одной стороны, и понимание, что снижение стоимости на 20-30% вполне возможна на самом деле, а не только на бумаге.

Например:

  1. Цена квартиры по кадастровому паспорту – 5 млн. руб.
  2. Индексация: 5 млн. * 0.7 = 3,5 млн.
  3. Фактически были потрачены 3 млн. руб.
  4. Следовательно, сумма подоходного налога будет равна: (3,5 млн – 3 млн) * 13% = 65 тыс. руб.

Расчет суммы налоговых отчислений при таком вариант будет производиться так:

  1. Кадастровую цену индексируют с коэффициентом 0.7 (это делают, если цена продажи оказывается ниже кадастра): 5 млн. * 0.7 = 3,5 млн руб.
  2. Налогооблагаемая база с учетом вычета: 3.5 млн. — 1 млн. = 2.5 млн. руб.
  3. Сумма НДФЛ: 2.5 млн. * 13% = 325 тысяч рублей.

Второй вариант оптимизации – это указание всех расходов продавца, которые сопровождали сделку. Указанные цифры будут вычтены из общей стоимости недвижимости. Но они в обязательном порядке должны подтверждаться чеками, квитанциями и другими документами.

Требуемая документация

Если продажа квартиры или любой другой недвижимости сопровождается оплатой подоходного налога, в отделение Федеральной Налоговой Службы нужно предоставить следующий набор документации:

  • паспорт или любой другой документ, способный идентифицировать личность гражданина;
  • отчетная налоговая декларация (бланк 3-НДФЛ);
  • копия свидетельства ИНН;
  • копия соглашения о продаже недвижимости;
  • платежные квитанции или же выписки с банковских счетов;
  • заявка на распределение сумм вычета.

Сроки выплаты налога

Чтобы не было проблем и штрафов, необходимо знать точно, в какой срок платится налог с продажи недвижимости. Для граждан основные даты определяются статьями НК РФ № 228 и 299.

  • Декларация должна быть заполнена и отправлена до 30.04 следующего после продажи года. Т.е. как и любая налоговая декларация, этот документ подается по итогам года.
  • Уплатить налог нужно не позже 15.07 текущего года (после подачи декларации).
  • Какие неприятности грозят в случае нарушений сроков:
  • Если налог при продаже не будет выплачен до 15.07, к нему добавится штраф (5% от суммы за каждый месяц). Но здесь есть максимум — это 30% от суммы просроченного налога. Подробно это описано в ст. 119 НК РФ.
  • В случаях «забывчивости» — не подана декларация и нет выплаты налога, сумма штрафа становится фиксированной – 20% вне зависимости от периода просрочки.

Продажа коммерческой недвижимости

Продажа любого коммерческого (нежилого) объекта – офиса, здания или сооружения – также облагается налогом на прибыль.

Если владелец – физическое лицо (обычный гражданин или ИП), ставка налога будет составлять 13% от рыночной или кадастровой стоимости, независимо от того, использовалось помещение для коммерческой деятельности или стояло пустым.

Единственная разница между используемым и неиспользуемым помещением: в случае ведения коммерческой деятельности невозможно применить налоговые вычеты.

Когда подавать декларацию, как правильно посчитать и когда нужно оплатить налоги, а также каким образом снизить суммы выплат, выше описано подробно. Для физ. лиц все эти правила абсолютно одинаковы, продаете вы квартиру, магазин или помещение завода.

Для организаций сумма налога зависит нескольких параметров:

  • налоговый режим компании;
  • стоимость объекта на балансе (с учетом амортизации).

Юридические лица также могут пользоваться правом снижения налога на недвижимость при помощи учета расходов, сопровождающих продажу.

Итак, коммерческие объекты точно такие же источники дохода, как и любые другие виды недвижимости. Граждане обязаны по окончанию расчетного периода заполнить и подать декларацию до 30 апреля, после чего оплатить сумму сбора до 15 июля. Организации – в соответствии с отчетными периодами для юридических лиц.

Налог при продаже дома

Продавая участок с собственной недвижимостью владельцу также придется уплатить налог на прибыль. В целом, сумма НДФЛ в описываемой ситуации рассчитывается точно так же, как и при продаже квартиры или коммерческого объекта. Но есть и важное различие. Дом и земельный участок являются разными объектами собственности. И сделки купли-продажи на них оформляются разными договорами.

В результате налог на продажу дома с земельным участком состоит из двух отдельных сборов. Первый выплачивается в отношении недвижимости, второй – в отношении земли. Все вопросы, касающиеся определения и вычисления сумм налогов с продажи новых домов прописываются в положениях 220 статья НК РФ.

Для дома, как объекта недвижимости, действуют точно такие же правила, как и при продаже квартиры или другого объекта. Сумма налога при продаже дома рассчитывается на основании кадастровой либо рыночной, но не менее, чем 70% кадастровой.

Читайте также:  Несогласие с решением мирового судьи образец

Налог на земельный участок определяют на основе кадастровой стоимости земли. Если участок, дом или какие-то сооружения на нем не были внесены в Росреестр, перед продажей необходимо это сделать самостоятельно. При этом обязательно проводится оценка кадастровой стоимости.

В случае продажи коттеджа или особняка подобные казусы практически не случаются, а продажа дачных домиков, особенно, в старых садовых товариществах, бывает осложнена этим фактором. Впрочем, не стоит пугаться. Просто проверьте до продажи на сайте Росреестра все данные, и наведите порядок в документах до заключения сделки.

Как сэкономить при продаже дома и земли

Каждый гражданин может уменьшить базу по которой определяется сумма налога с продажи дома при помощи, так называемого, имущественного вычета. Максимальный размер суммы снижения базы для расчета налогов – 1 млн. руб.

Можно использовать максимальный вариант вычета сразу либо какую-то его часть. Для нескольких продаж вычет имеет смысл поделить на части. В течение года суммы суммируются. Если достигнут «потолок», налог будет считаться в стандартном порядке.

В следующем году отчет начинается с нуля, и вычет снова может применяться снова.

Как правильно посчитать налог при продаже дома с учетом вычета? Стоит привести пример расчета по следующей информации:

  • цена дома по кадастру – 5 млн. руб.;
  • сумма сделки – 4 млн.руб.;
  • срок владения – 2 года.;
  • дом был построен за средства владельца на приватизированном участке.

Давайте посчитаем налог с продажи дома (напоминаем – без участка! Земля считается отдельно) для описанного случая:

(4 000 000 – 1 000 000) * 13% = 390 тысяч рублей.

Если же цена сделки составляла бы 1 миллион рублей, то благодаря применению вычета можно полностью избавиться от выплаты налога с продажи дома и земельного участка. Но декларацию в срок (3-НДФЛ) подавать все равно необходимо. Иначе высока вероятность штрафов.

Нужно ли платить налог при продаже недостроенного дома

Нередко планы по возведению дачи или «семейного особняка» терпят фиаско. Кому-то нужны срочно деньги, у кого-то просто изменились планы и приоритеты. И тогда недострой попадает на рынок недвижимости.

Существует два варианта оформления таких сделок:

  1. Продажа земельного участка без регистрации дома. Очень распространенное решение, если строительство завершено менее чем на 70%, но допустимо и на более поздних этапах работ.
  2. Регистрация недостроя как готового дома. Практикуется, если дом находится на финальной стадии строительства.

В первом случае продавец указывает в декларации только земельный участок и выплачивает налог на продажу земли. Т.е. недострой для государства «не существует». Во втором – добавится также налог при продаже дома.

Казалось бы, первый вариант – выгоднее, даже если дом готов более чем на 90%. Но здесь следует также учитывать фактор рынка. При покупке недостроя без регистрации внесение в Росреестр, определение кадастровой стоимости и другие бюрократические вопросы оказываются «головной болью» покупателя. Естественно, что при этом как спрос, так и цена продажи будут ниже.

С другой стороны, если постройка далека от завершения, покупатель может в процессе завершения постройки вносить какие-то заметные изменения в проект. И тогда регистрация на основе проекта станет излишними затратами, т. к. покупателю все равно придется проходить эти этапы заново.

Что еще важно знать при продаже дома

На загородных и дачных участках часто располагаются дополнительные хозяйственные постройки – сараи, гаражи, бани и т. д. Если вы продаете весь участок со всеми объектами вместе, не забудьте отдельно составить договор по каждому из этих объектов.

В связи с последними изменениями в законодательстве, любое здание и сооружение, в том числе, хозяйственные или другие вспомогательные постройки, считаются такими же полноценными объектами недвижимости, как и сам дом. Они также должны находиться в реестре, куда любой объект вносится после определения кадастровой стоимости.

Важно: каждый объект и земля оформляются отдельно. И для каждого считают собственный отдельный налог при продаже.

Налоги при продаже квартиры и когда их платить не нужно

Нередко люди удивляются, почему при продаже квартиры государство требует налог. Ведь зачастую жилье продают не потому, что хотят получить деньги, а для улучшения жилищных условий или при переезде.

На самом деле, большая часть подобных случаев попадает под варианты, когда налоги платить не нужно:

  • В течение 5 лет и более квартира была в собственности одного человека;
  • Была проведена приватизация;
  • Квартира – это наследство от родных или по договору содержания.

Считается, что продажа квартиры, в которой не прожили даже 5 лет, обычно происходит не для переезда, а в целях наживы. А потому – государство требует налоги.

Суммы налога при продаже квартиры, документы, условия ничем не отличаются от описанных общих правил:

  • Сумма равна 13% от стоимости (кадастровой либо с коэффициентом 0,7, если цена оказывается ниже). Примеры и формулы расчета описаны выше, в том числе, с учетом оптимизации.
  • Сумму налогов при продаже квартиры можно уменьшить за счет указания сопутствующих расходов.
  • Все необходимые сведения для Росреестра и других государственных органов продавец обязан предоставить самостоятельно в оговоренные законом сроки (подробнее в разделе «сроки выплат»).
  • В случае несвоевременного предоставления документов или невыплаты суммы налога при продаже квартиры, продавец будет вынужден выплачивать штраф.

В случае, если квартира была использована под офис или магазин, ее статус при оформлении коммерческой деятельности был изменен с жилой на коммерческую недвижимость. В этом случае налоги при продаже квартиры выплачиваются по правилам продажи коммерческих объектов для физических лиц и организаций соответственно.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector