Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка судебная практика

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка судебная практика

С 1 января 2015 года в России постепенно вводится новый порядок расчета налога на имущество физических лиц. Пионерами его применения стали 28 регионов, в том числе Москва, Самарская, Рязанская и Тверская области, применяющие его уже с 2015 года. С 2016 года на новый порядок перешли жители еще 21 региона России, в том числе Санкт-Петербурга, Вологодской, Брянской и Воронежской областей. Остальные регионы России также обязаны перейти на новый порядок до 2020 года.

Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:

  • жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
  • жилое помещение (квартира, комната);
  • гараж, машино-место;
  • единый недвижимый комплекс;
  • объект незавершенного строительства;
  • иные здание, строение, сооружение, помещение (п. 1 ст. 401 НК РФ).

Если ранее такой налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, то новый порядок предусматривает его исчисление по кадастровой стоимости, которая обычно максимально приближена к рыночной цене. Однако встречаются случаи, когда кадастровая стоимость превышает рыночную ввиду наличия неучтенных индивидуальных особенностей недвижимости, ошибки в расчете или в связи с падением рыночной стоимости объекта по различным причинам. А переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

ПРОГРАММА ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ

Алексей Мазуров,
к. ю. н., эксперт по земельному и смежному законодательству ООО "Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского".

Реформа земельного кодекса РФ: анализ актуальных новелл законодательства и практики применения.

В такой ситуации владелец недвижимости, имеющей завышенную кадастровую стоимость, может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог. Для этого потребуется доказать факт неверного определения кадастровой стоимости. К сожалению, вернуть переплаченную сумму не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Следует отметить, что хотя налоговая инспекция обязана самостоятельно рассчитать и направить налогоплательщику налоговое уведомление (п. 2 ст. 409 НК РФ), однако в случае непоступления такого уведомления каждый налогоплательщик обязан сообщить налоговому органу о наличии объектов недвижимого имущества. Указанное сообщение с приложением копий правоустанавливающих документов представляется в налоговый орган в отношении каждого объекта налогообложения однократно в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 2.1 ст. 23 НК РФ).Таким образом, неполучение уведомления о необходимости уплаты налога, не освободит от него.

Как узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, необходимо узнать, в какую сумму оценили вашу недвижимость. Оценку производят независимые оценочные компании по договору с органами власти, а кадастровая стоимость каждого объекта недвижимости размещена в открытом доступе на официальном сайте Росреестра. Для поиска объекта недвижимости потребуется ввести его кадастровый номер или адрес, а жилой дом или иной объект, представляющий отдельное строение, можно просто найти на публичной кадастровой карте (maps.rosreestr.ru/PortalOnline/).

Если в форму поиска ввести кадастровый номер нужного объекта (его можно посмотреть в свидетельстве о праве собственности) или адрес и нажать кнопку "Сформировать запрос", то в базе данных будет найден нужный объект недвижимости и показаны имеющиеся источники данных.

Затем нужно выбрать в качестве источника данных "ГКН" (Государственный кадастр недвижимости), после чего будет выдана справочная информация по объекту недвижимости, в том числе кадастровая стоимость и дата ее утверждения. Кадастровую стоимость можно сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. К примеру, если на 16 декабря 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла 17 млн руб., а реальная стоимость на эту дату составляла 15 млн руб., то кадастровая оценка превышает рыночную стоимость на 2 млн руб. При расчете налога следует учитывать, что налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 м 2 общей площади этой квартиры (п. 3 ст. 403 НК РФ), поэтому размер налоговой базы будет ниже кадастровой стоимости. Если же доказать, что кадастровая стоимость для данного объекта недвижимости является завышенной, а реальная рыночная стоимость составляет 15 млн руб., то размер налоговой базы также уменьшится.

ПОЛЕЗНЫЕ СЕРВИСЫ

Рассчитать размер налога для московской недвижимости можно с помощью нашего калькулятора расчета налога на имущество физических лиц в Москве

Следует учитывать, что за первый год налог исчисляется с понижающим коэффициентом 0,2. В течение последующих пяти лет размер налога будет постепенно расти, а с 2020 года понижающий коэффициент применяться не будет.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости существует только два:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. Верховный суд РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указывал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:

  • неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
  • неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе:
  • местоположение объекта оценки;
  • его целевое назначение;
  • разрешенное использование земельного участка;
  • аварийное состояние объекта;
  • нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории;
  • иные условия;
  • неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
  • неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.
  • Чтобы определить наличие или отсутствие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости жилья, можно запросить сведения об объекте недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости у заказчика проведения кадастровой оценки, сведения о котором можно узнать в территориальных подразделениях Росреестра. Ответить на такой запрос заказчик и оценщик обязаны в семидневный срок с момента его поступления (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). Если же основанием к оспариванию кадастровой стоимости является превышение ею рыночной цены недвижимости, следует принять во внимание, что рыночная цена должна определяться не на текущий момент, а на момент установления кадастровой стоимости. Таким образом, даже резкое падение стоимости недвижимости, произошедшее позднее установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить. Не получится оспорить кадастровую оценку и жителям тех регионов, в которых налог по прежнему исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6).

    Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

    Действующее законодательство предусматривает два варианта процедуры оспаривания кадастровой стоимости:

    • в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
    • в суде (п. 2 ст. 403 НК РФ).

    Заявитель самостоятельно выбирает, в каком порядке оспаривать кадастровую стоимость. В случае судебного рассмотрения спора предварительного обращения в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап является обязательным. При этом, рассмотрение в комиссии имеет ряд преимуществ перед судебным:

    ПОЛЕЗНЫЕ СЕРВИСЫ

    Рассчитать размер госпошлины, подлежащей уплате при обращении в суд, можно с помощью нашего калькулятора госпошлины

    • быстрое рассмотрение спора (в течение месяца);
    • отсутствие судебных расходов, в том числе, необходимости уплачивать госпошлину;
    • возможность оспорить решение комиссии, если оно не устроит заявителя, в судебном порядке.
    Читайте также:  Можно ли использовать упд как счет фактуру

    Такие комиссии функционируют при каждом управлении Росреестра в регионах России.

    Необходимые документы

    По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением заявлением (ч. 5 ст. 247 КАС РФ).

    БЛАНКИ

    Таким образом, заявителю потребуется представить документы, доказывающие его позицию. Кроме того, как в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суд помимо заявления потребуется предоставить ряд документов (ст. 246 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"):

    • кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
    • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
    • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
    • отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
    • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший вышеуказанный отчет, о его соответствии требованиям законодательства и стандартов;
    • документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости) (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

    При подаче административного искового заявления в суд дополнительно необходимо представить:

    • уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам);
    • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
    • доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
    • документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).

    Заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов Комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

    Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

    Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления.

    В течение семи дней с момента поступления заявления, комиссия сообщает об этом с указанием даты рассмотрения дела в орган местного самоуправления и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

    Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов.

    В течение пяти рабочих дней с момента принятия решения, комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

    Если основанием оспаривания кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то комиссия вправе принять одно из следующих решений:

    • об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если использованные сведения будут признаны достоверными);
    • о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (если использованные сведения будут признаны недостоверными).

    В случае, если основанием оспаривания явилось установление рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает одно из следующих решений:

    • об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
    • об отклонении заявления.

    Решения комиссии могут быть оспорены в суде. Кроме того, заявитель имеет право оспаривать в суде не само решение комиссии, а результаты определения кадастровой стоимости. В этом случае решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения в суде.

    Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

    Процедура рассмотрения заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в суде регламентирована главой 25 КАС РФ.

    В судебном порядке граждане могут обжаловать как непосредственно результаты оценки кадастровой стоимости квартиры, так и решение комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, если предварительно заявитель в такую комиссию обращался. Соответственно, административный истец может заявить одно из следующих требований:

    • об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
    • об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
    • об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии Росреестра.

    Рассмотрение других требований не может производиться одновременно с оспариванием кадастровой стоимости, поскольку подсудны другим судам. Это значит, что если владелец квартиры хочет вернуть переплаченные налоги, то сначала ему нужно получить судебное решение по результатам рассмотрения его административного искового заявления, а потом уже обращаться с иском о взыскании переплаченных денежных средств.

    Первой инстанцией для данной категории споров являются верховные суды республик; краевые, областные суды; суды городов федерального значения; суды автономных областей и округов (п. 15 ст. 20 КАС РФ).

    Административными ответчиками по спорам о кадастровой стоимости будут являться Росреестр и орган, утвердивший оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости.

    Законом установлены ограниченные сроки для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Обратиться в суд по этой категории споров можно лишь в течение пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов. Однако если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя (п. 3 ст. 245 КАС РФ).

    Срок рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости в суде составляет два месяца, но он может быть продлен еще на месяц в связи со сложностью дела (ст. 141 КАС РФ).

    О месте и времени рассмотрения дела суд извещает стороны, однако их неявка не препятствует его рассмотрению, если стороны были извещены надлежащим образом (п. 4 ст. 247 КАС РФ).

    Следует учитывать, что поскольку стороны обязаны самостоятельно доказывать те обстоятельства, на которые ссылаются, то суд удовлетворит их ходатайства об истребовании дополнительных доказательств только в том случае, если они по объективным причинам лишены возможности представить доказательства без помощи суда. Тем не менее, суд не лишен права запрашивать необходимые доказательства по своей инициативе (п. 6 ст. 247 КАС РФ).

    При оспаривании кадастровой стоимости со стороны не единоличного собственника, а участника долевой собственности, суд пересматривает кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом. Возражения других собственников оцениваются судом наряду с другими доказательствами по делу и не влекут обязательного отказа в удовлетворении заявленных требований (п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

    Если по результатам рассмотрения дела суд удовлетворяет заявленные требования о пересмотре кадастровой стоимости, то в резолютивной части такого решения должна быть указана величина установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

    Принятое судом по результатам рассмотрения дела решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Последняя актуализация: 14 июля 2017 г.

    Документы по теме:

    Читайте также:

    Уточнено, с какого момента можно использовать новую кадастровую стоимость для исчисления налогов
    Речь идет о ситуациях, когда результаты кадастровой оценки были успешно оспорены налогоплательщиком в суде.

    Читайте также:  Форма написания характеристики на работника

    В 2017 году кадастровую стоимость оспаривают почти на 25% чаще, по сравнению с предыдущим годом, и в 97% случаев заявления удовлетворяются. Такую судебную статистику привел в начале 2018 года Верховный суд. Налог на недвижимость с 2015–2016 значительно вырос, потому что его начали рассчитывать исходя из кадастровой стоимости объекта. Но если она выше рыночной цены – это повод её пересмотреть и снизить размер налога. Кадастровая стоимость жилых объектов (квартир, домов) обычно соответствует рыночной, говорит руководитель практики недвижимости и строительства юрфирмы Клифф Клифф Федеральный рейтинг III группа Налоговое право и налоговые споры IV группа Коммерческая недвижимость/Строительство 28 место По размеру выручки на юриста 16-18 место По количеству юристов 41 место По размеру выручки × Анжела Полторак. По её наблюдениям, если говорить о коммерческой недвижимости и земле под ней в городе Москве, более чем в половине случаев кадастровая стоимость завышается.

    Это выгодно городу, потому что налог является региональным, но невыгодно предпринимателям, которые идут оспаривать данные оценок.

    До Верховного суда дошли девять компаний, которые обжаловали установление кадастровой стоимости своих объектов, по сути, «задним числом». Повышением налогов на недвижимость были недовольны НПО «Центр», НПО «Технология-Центр», НПО «Технология-Запад», НПО «Технология», НПО «Запад», «Московский шёлк», «Перевал», НПО «Технология-Восток», «Бизнес-Центр Замоскворечье». В конце 2016 года, а именно 26 декабря, правительство Москвы утвердило постановление № 937-ПП, которое изменило кадастровую стоимость за весь предыдущий 2016 год. Представитель департамента городского имущества объяснял это технической ошибкой Росреестра. Из-за неё элитные офисные и торговые объекты в центре столицы (например, ТЦ «Европейский» или «Наутилус» на Лубянской площади) учитывались как социальные объекты или объекты неизвестного назначения, а их кадастровая стоимость была занижена во много раз и составляла 18 000 руб. за 1 кв. м, сообщали «Ведомости». Власти «спохватились» и скорректировали показатели за 2016 год 26 декабря. Например, кадастровая стоимость ТЦ «Европейский» поднялась с 3 до 24 млрд руб., что увеличило налог на 277 млн руб. в 2016 году, говорит представитель компаний, управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.

    Девять компаний решили обжаловать в суде постановление № 937-ПП 26 декабря 2016 года, установившее кадастровую стоимость за 2016 год. Но Моcгорсуд отказался рассматривать их заявление, потому что счел, что права компаний не нарушены. Дело в том, что декабрьский акт вскоре перестал действовать, потому что вступил в силу ноябрьский, который установил кадастровую стоимость на 2017 год (постановление № 790-ПП от 29 ноября 2016 года).

    Иного мнения оказался Верховный суд. Он обратил внимание, что декабрьское постановление увеличило налог на имущество компаний за 2016 год, а камеральная налоговая проверка выявила занижение налоговой базы. Таким образом, декабрьское постановление затрагивает права истцов, а суд напрасно отказался рассматривать их требования. Что касается ноябрьского постановления, оно устанавливает кадастровую стоимость на другой период (2017 год), поэтому не имеет отношения к предмету иска, следует из определения № 5-КП 8-159.

    Мосгорсуд отказал по формальным основаниям. Но у компаний не было другой возможности оспорить кадастровую стоимость. Пивоварчик, представляющий интересы компаний, доволен решением Верховного суда. По его словам, оппоненты стали говорить, что взяли кадастровую стоимость из решения комиссии, но Верховный суд напомнил о постановлении правительства Москвы и указал, что оно нарушает права истцов. В то же время решение ВС исключительно процессуальное, он не касался сути спора. Поэтому последнее слово остается за Мосгорсудом, куда дело направилось на пересмотр. Если посмотреть на арбитражную практику по спорам вокруг постановления от 26 декабря 2016 года, она складывается не в пользу налогоплательщиков, говорит партнер юрфирмы Мозго и партнеры Мозго и партнеры Федеральный рейтинг II группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование IV группа Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Антон Шаматонов.

    Арбитражная практика складывается так, что суды допускают пересмотр кадастровой стоимости. Они отклоняют ссылки на ст. 5 Налогового кодекса, которая запрещает ухудшать положение налогоплательщика с обратной силой.

    НДС и кадастровая стоимость

    Кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. Довольно часто туда включают налог на добавленную стоимость, говорит Полторак из «Клиффа». Но рассчитывать кадастровую стоимость с учетом НДС незаконно, если собственник хочет дальше его использовать, а не продавать. Такое разъяснение сделал недавно Верховный суд в деле № 5-КГ18-96. В нем ООО «Аксиома» оспаривало кадастровую стоимость торгового центра на окраине Москвы, которая составляла 275,2 млн руб. Компания настаивала, что НДС нужно исключить и тогда получится 233,2 млн. Мосгорсуд отклонил требования «Аксиомы». По его мнению, налог необходимо учесть, потому что рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой можно продать объект. В этом случае НДС будет в неё включен. И это не означает двойного налогообложения, посчитал Мосгорсуд. Налог на имущество платят, когда пользуются объектом, а налог на добавленную стоимость начисляется в случае реализации.

    НДС действительно уплачивается в случае продажи, но не тогда, когда недвижимость продолжают использовать, напомнил Верховный суд. А значит, учитывать НДС в кадастровой стоимости неправомерно и не основано на законе. Дело направилось на пересмотр.

    НДС надо исключать из кадастровой стоимости, если недвижимость не хотят продавать, решил Верховный суд.

    Верховный суд приходил к подобному выводу еще в феврале 2018 года (определение № 5-КГ17-258), но Мосгорсуд по-прежнему отказывается уменьшать кадастровую стоимость на сумму налога, утверждает старший юрист "Содружества земельных юристов" Ксения Сочеева. По её словам, судьи МГС понимают февральскую позицию ВС так: «Вывод судебной экспертизы в деле оспаривания кадастровой стоимости не должен содержать в себе фраз «с учетом НДС» или «без учета НДС». Шаматонов опасается, что судебные эксперты будут по-прежнему учитывать налог, но не будут упоминать о нем в заключении. «Но ВС четко дал понять: решение отменят, если будет доказано, что НДС включён в кадастровую стоимость», – подытоживает Шаматонов.

    Когда есть смысл звать юристов

    Кадастровая стоимость редко до копейки совпадает с рыночной, поэтому, формально говоря, легко добиться её пересмотра, но это не всегда выгодно, говорит Сочеева. Поэтому сначала юристы рекомендуют заказать первичный аудит (экспресс-оценку) объекта недвижимости. Есть смысл браться за дело при шансе снизить стоимость хотя бы на 20%, говорит исполнительный директор Heads Consulting Никита Куликов. Также он рекомендует оспаривать кадастровую стоимость дорогих объектов, когда экономия сможет перекрыть затраты на оценщиков. Компенсировать судебные расходы, скорее всего, не получится, поэтому надо быть готовым оплатить не только дорогостоящий досудебный отчет, но и судебную экспертизу, предупреждает Сочеева. По словам Куликова, одна оценка без сопровождения в суде обходится в 80 000–100 000 руб.

    Оспорить кадастровую стоимость можно в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (создаются при Росреестре) и в суде. Граждане могут сразу идти в суд, но для организаций досудебный этап обязателен. В Москве он чаще всего формальный, поскольку Комиссия отказывает в пересмотре кадастровой стоимости, делится наблюдениями Полторак. По её словам, суд, как правило, подходит к делу более детально и обоснованно.

    Главный недостаток определения кадастровой стоимости в том, что она слишком субъективна и относительна, жалуется Полторак. Такие понятия, как «рыночная стоимость», сложно поддаются точному анализу, объясняет она. Один объект может стоить по-разному при затратном, сравнительном и доходном методе оценки, подтверждает Куликов.

    Исход дела зависит от эксперта, и его достаточно сложно предугадать. Нередко он называет цифру меньше, чем изначально просил заказчик. Наоборот тоже часто бывает.

    Судебная практика свидетельствует о том, что одним из самых популярных видов споров, касающихся вопросов земли и ее использования, является пересмотр кадастровой стоимости земельных участков. Это связано с тем, что размер и земельного налога, и платы за аренду земли, и выкупная стоимость исчисляется исходя именно из кадастровой стоимости. Чаще всего ее стоимость не соответствует рыночной и является чрезмерно завышенной.

    Читайте также:  Заявление о приеме по внутреннему совместительству образец

    Происходит это из-за несовершенного порядка расчета кадастровой цены, которую определяют путем умножения площади земельного участка на стандартные удельные данные по целому кадастровому участку без учета особенностей отдельно взятого объекта, а именно:

    • наличия удобных подъездов;
    • значимости расположенных на оцениваемых участках объектов недвижимости;
    • установления ограничений на ведение какой-либо деятельности на объекте;
    • истории объекта в правовом поле, наличие необходимых документов.

    Также стоимость объекта может завышаться из-за ошибочного определения его назначения. В любом случае неверный расчет кадастровой стоимости земли может закончиться финансовыми потерями, исчисляемыми миллионами для лиц, которые обладают правами на нее или, вообще, заблокировать некоторые из вариантов использования земельных участков. Чтобы защитить себя от такого развития событий, правообладателям стоит как можно скорее после определения несправедливой стоимости предпринимать меры по ее обжалованию и снижению.

    Совет: учитывая то, что уменьшенная цена на земельный участок будет влиять на будущие периоды расчета земельного налога или платы за аренду, затягивать с пересмотром дела не следует. Лучше начинать процесс в первой половине года, чтобы к концу периода решение суда уже было на руках и смогло повлиять на изменение ставок. Если иск удовлетворяется в начале года, когда все платежи уже установлены, то получить выгоду от снижения можно будет только через год.

    Судебная практика: прошлое и настоящее

    Своего пика проблема достигла в 2007 году, когда практически во всех российских регионах прошла государственная оценка земельных участков и ее результаты стали неожиданными для многих. В некоторых областях стоимость земли выросла в десятки раз. Объяснялось все очень просто, с помощью увеличения стоимости объекта местные власти стремились наполнить бюджет, так как большая часть налога на землю остаётся в местных бюджетах. В результате этих действий судебные органы были завалены внушительным количеством исков землевладельцев, требующих пересмотра стоимости, так как многие из них оказались под угрозой разорения. Судебная практика тех лет свидетельствует о том, что защитить свои интересы, выиграть дело и добиться снижения стоимости удавалось немногим. Как правило, суд вставал на сторону государственных оценщиков.

    Возможность справедливо разрешить этот сложный вопрос появилась с принятием Постановления ВАС РФ от 28.06.2011 №913/11, где были определены основные законодательные позиции, положительные для лиц, пользующихся земельным участком. В частности, в этом документе предусмотрели возможность оспаривания рассчитанной кадастровой стоимости в судах, провели прямую связь между справедливой рыночной стоимостью и кадастровой, внеся изменения в ГКН, защитили права пользователей землей. Только после принятия этого документа региональная судебная практика стала проходить по более-менее похожему сценарию, как и в случаях, когда рассматриваются семейные дела или другие распространённые споры.

    Прошедшая в 2012–2013 годах очередная государственная кадастровая переоценка и изданные по ее результатам акты говорят о том, что местные органы власти пока не готовы входить в положение землепользователей в вопросе снижения налогового и прочего финансового бремени. Поэтому сейчас, так же, как и в прошлые годы, первостепенной задачей для владельцев земельных участков и прочих лиц, имеющих право пользования этим ресурсом, является оспаривание действий муниципалитета и уменьшение кадастровой стоимости земельного участка. А уже последующие действия будут направлены на пересмотр размера налога или платежа за аренду земли.

    Основания для снижения стоимости

    На основании действующего на сегодняшний день законодательства РФ право на снижение цены земельного участка наступает, если:

    • при проведении кадастровой оценки использовались недостоверная информация об объекте;
    • на дату, когда проводилась кадастровая оценка объекта, являющегося предметом спора, была установлена его рыночная стоимость.

    Методы оспаривания

    Прежде чем начинать судебный процесс об оспаривании кадастровой стоимости, землепользователю можно обратиться с заявлением в Комиссию по решению споров об итогах проведения кадастровой оценки. Существование таких структур определено Законом РФ «Об оценочной деятельности», принятом еще в 2011 году.

    Административный порядок оспаривания споров был принят, чтобы разгрузить суды от заваливающих их исков. В работе Комиссии есть ряд преимуществ:

    • отсутствие обязательной уплаты госпошлины;
    • более короткие сроки рассмотрения заявки;
    • дополнительная возможность обжаловать решение в судебной инстанции.

    Если комиссия не найдет причин для пересмотра кадастровой стоимости, заявитель имеет все права обратиться с претензией в судебные инстанции. Также землепользователь может подавать иск в суд сразу, без обращения в комиссию по пересмотру результатов оценки.

    Эта категория исков относится к судам общей юрисдикции, и подлежит решению в областных, краевых или верховных судах Республик. Дела, касающиеся установления справедливой стоимости земельных участков, подлежат рассмотрению в исковом, а не публичном порядке, и поэтому в соответствии с позицией ВАС не требуют оспаривания действий государственных оценщиков, повлекших за собой нарушение прав. Стороне, подающей исковое заявление, необходимо указать конкретное требование о приведении кадастровой стоимости земельного участка к реальной рыночной стоимости.

    Истцами в этих спорах могут выступать лица (физические, юридические), имеющие законные права на использование земельных участков, владения ими. Ответчиком в спорах выступает орган, на которого возложена обязанность проведения кадастровой оценки – Росреестр. Из-за того, что часть функций этой организации была возложена на Федеральную кадастровую палату Росреестра, время от времени возникают затруднения в определении структуры, которой следует предъявлять претензию.

    Обзор судебной практики свидетельствует, что чаще всего ответчиком по делу выступает именно Росреестр в соответствующем регионе.

    Согласно ст. 131 ГПК РФ истцу в подаваемом заявлении следует как можно подробней указать, почему стоимость земельного участка, указанная в кадастре не отвечает действительности, где были нарушены интересы землепользователя и права, а также, в случае обращения в Комиссию, причину несогласия с ее решением. Так же нужно документально подтвердить указанные в заявлении факты. Кроме того, согласно ст.132 ГПК истцу необходимо подготовить следующие документы:

    • Копии исковых заявлений для каждого из участников процесса;
    • Документы, подтверждающие претензионные требования и их копии для каждого участника;
    • Квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины. На сегодняшний день ее размер составляет 300 рублей. Если земельных участков несколько, то пошлина уплачивается за каждый.

    Лицо, по отношению к которому предъявляется иск, вправе не согласиться с выдвигаемыми претензиями и потребовать проведения независимой оценки земли.

    Особенности судебной практики

    Судебное разбирательство по вопросам уменьшения стоимости земельных участков подразумевает наличие подготовительных этапов, которые состоят из:

    1. Обращения в организацию по проведению оценки с просьбой подготовить отчет о рыночной стоимости объекта спора. Оценщики еще до заключения договора и проведения работ на основании имеющихся данных могут составить для вас первичный отчет, оценивающий перспективность дела и шансы на уменьшение стоимости. Заказанная землепользователем независимая экспертиза будет отличаться от той, что проводят государственные оценщики более глубоким подходом и анализом. При подготовке заключения будут учитываться особенности каждого конкретного участка, которые оказывают прямое влияние на его стоимость, бухгалтерские документы, свидетельствующие о его доходности или убыточности, прочие показатели.
    2. Обращения непосредственно в комиссию или суд с заявлением и начала судебной практики.

    Совет: не стоит начинать заниматься оспариванием стоимости участка самостоятельно, если вы не являетесь профессионалом в этой области. Процесс оспаривания кадастровой стоимости земли может показаться несложной только при поверхностном ее изучении. На самом деле в юридической практике эта категория дел относится к такой, которая требует основательной глубокой подготовки и знаний. Для достижения желаемого результата следует в совершенстве разбираться в методах оценки, структуре отчета и его содержании, уметь грамотно составить иск и изложить требования, поэтому помощью грамотного юриста в этом в вопросе не следует пренебрегать.

    Многих землепользователей также интересует вопрос, существует ли процедура пересмотра уплаченного ранее (за прошлый период) налога или арендной платы за землю, в случае уменьшения стоимости земли и его возврата, так как ее рыночная стоимость устанавливается на дату расчета кадастровой. Обзор судебной практики говорит о том, что это невозможно. Причина прежде всего кроется в том, что ФЗ «Об оценочной деятельности» запрещает пересмотр задним числом размеров платежей.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock detector