Установление кадастровой стоимости в размере рыночной

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной

Установление судом кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерным и на законе не основано. К такому выводу пришла Судебная коллегия по административным делам ВС РФ в Кассационном определении от 09.08.2018 № 5-КГ18-96.

Реквизиты судебного акта

Общество с ограниченной ответственностью «Аксиома»

Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы

Одна из основных экономических характеристик объекта недвижимости — это кадастровая стоимость. Но она, как правило, завышается при государственной оценке. Поэтому, по мнению Конституционного суда РФ, установление рыночной стоимости объекта недвижимости является законным способом уточнения кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки (Определение от 03.07.2014 № 1555-О).

Право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости недвижимости дает ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности). Первый шаг — это обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — Комиссия), созданную при территориальном управлении Росреестра. Если в досудебном порядке решить проблему не получается, стоит подать административный иск в суд общей юрисдикции. Как правило, это выигрышные дела.

Но остается открытым вопрос о том, можно ли уменьшать рыночную стоимость на сумму включенного в нее НДС.

Фискальные органы и региональные власти стоят на том, что исключать из рыночной (читай — кадастровой) стоимости недвижимости НДС нельзя. Налогоплательщики против такого подхода, так как переплачивают налог на имущество. Но сейчас, благодаря позиции Судебной коллегии по административным делам ВС РФ, существующее положение вещей может измениться 1 .

Суть дела

ООО владеет нежилыми помещениями в столице, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства установлена в размере 496 458 904 руб. по состоянию на 01.01.2016. Посчитав эту стоимость завышенной, общество заказало независимую экспертизу, согласно которой на ту же дату рыночная стоимость недвижимости составляла 273 613 000 руб.

Обращение в Комиссию результатов не дало. Общество обратилось в суд.

Позиция судов

В обоснование административного иска общество указало на несоответствие кадастровой стоимости нежилых помещений их рыночной стоимости, что нарушает его права, поскольку влечет уплату налога на имущество в завышенном размере.

Суд первой инстанции по итогам судебной оценочной экспертизы установил кадастровую стоимость спорной недвижимости в размере ее рыночной стоимости, равной 275 276 000 руб. по состоянию на 01.01.2016. Апелляционная инстанция этот вердикт поддержала.

В ходе судебного заседания истец также уточнил заявленные требования, попросив уменьшить кадастровую стоимость, определенную по результатам судебной оценочной экспертизы, на сумму НДС и установить ее в размере 233284745,76 руб. Но суды это уточнение не приняли. А кассационная жалоба была отклонена.

Альтернативный подход

Следующим шагом стало обращение в ВС РФ на предмет изменения принятых по делу судебных актов.

В соответствии со ст. 328 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее — КАС РФ) основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судебная коллегия сочла, что нарушения именно такого характера были допущены судами первых двух инстанций. Кратко перечислим, в чем, по мнению Судебной коллегии, выразились эти нарушения.

Согласно ст. 245 КАС РФ, ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности названных лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Читайте также:  Сроки эксплуатации зимней резины по пдд

Отклоняя доводы административного истца о необходимости определения кадастровой стоимости недвижимости на основе ее рыночной стоимости без учета НДС, суд первой инстанции, в частности, пришел к выводу, что уплата НДС и налога на имущество организаций не влечет двойного налогообложения, поскольку относится к различным периодам владения объектом: уплата налога на имущество осуществляется во время владения и эксплуатации объекта, а уплата НДС — только в случае отчуждения объекта, когда налог на имущество уже не уплачивается. С этими выводами суда по существу согласился суд апелляционной инстанции. Но данные выводы свидетельствуют о неправильном толковании и применении к спорным правоотношениям норм материального права.

Судебная коллегия особо подчеркнула, что обращение общества в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений обусловлено уплатой налога на имущество организаций, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимости, и не связано с реализацией этого недвижимого имущества, возможным совершением сделки.

Кроме того, установление кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимого имущества в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, влечет двойное налогообложение для собственника. В период владения недвижимостью и ее эксплуатации собственник будет исчислять и уплачивать налог на имущество организаций от итоговой величины рыночной стоимости указанных объектов, установленной судом в качестве кадастровой стоимости, уже включающей в себя НДС. На это обстоятельство общество указывало в апелляционной жалобе.

Каждый налог имеет самостоятельный объект налогообложения, определяемый в соответствии с частью второй НК РФ и с учетом положений ст. 38 Кодекса. Так, в ст. 146 НК РФ определены объект обложения НДС, а также операции, которые не признаются объектом налогообложения в целях главы 21 НК РФ. В частности, объектом налогообложения признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ. Таким образом, имущество и реализация товаров (работ, услуг) являются самостоятельными объектами налогообложения, и в отношении каждого законом предусмотрен конкретный налог.

Исходя из прямого толкования ст. 3 Закона об оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Однако само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целях дальнейшей его эксплуатации собственником без реализации этого имущества не образует объект обложения НДС. Такой объект налогообложения возникнет лишь при реализации этого имущества. Тем самым, установление судом кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерным и на законе не основано.

Судебная коллегия отменила принятые по данному делу судебные акты, а само дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции с пометкой «в ином составе судей».

ООО-собственник ряда нежилых помещений обратилось в суд насчет установления их кадастровой стоимости, равной рыночной по состоянию на 1 января 2016 года, определённой по результатам судебной оценочной экспертизы без учёта НДС. Причина обращения в суд – завышение показателя по результатам кадастровой оценки (которое, к тому же, не признала комиссия), что влечет повышенное налогообложение.

Суд первой инстанции, а затем и коллегия апелляционного суда установили кадастровую стоимость помещений в размере, соответствующем их рыночной стоимости с учетом НДС. Суды пришли к выводу, что уплата НДС и налога на имущество не влечет за собой двойного налогообложения, как полагает истец, поскольку уплаты эти относится к различным периодам владения объектом. Налог на имущество платится во время владения объектом и его эксплуатации, а НДС — лишь в случае отчуждения объекта.

ООО обратилось в ВС. Коллегия ВС в кассационном определении от 9 августа 2018 г. N 5-КГ18-96 отменила решения, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.

Читайте также:  Подоходный налог с перечисления на карту сбербанка

Действительно, имущество и реализация товаров (работ, услуг) являются самостоятельными объектами налогообложения, в отношении каждого из которых законом предусмотрен определённый налог. В статье 3 закона об оценочной деятельности рыночная стоимость объекта оценки определяется через наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчуждён при его реализации. Однако само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости без реализации этого имущества не образует объект обложения НДС. Такой объект налогообложения возникает лишь при реализации этого имущества. Следовательно, согласно выводам коллегии ВС, установление судом кадастровой стоимости недвижимости в размере, равном рыночной стоимости с учетом НДС, не может быть признано законным.

Юристы фирмы «АЛРУД» (Андрей Жарский, Партнер, руководитель практики Недвижимость; Станислав Веселов, старший консультант; Алексей Калинкин, старший юрист), раскрывают детали нового режима проведения оценки недвижимости для целей налогообложения.

В 2019 г. в Москве и Московской области закончился переходный период к государственной кадастровой оценке. Напомним, что в соответствии с положениями закона о государственной кадастровой оценке («Закон о ГКО») был введен новый режим проведения оценки недвижимости для целей налогообложения. В соответствии с новыми нормами полномочия по проведению кадастровой оценки были переданы государственным бюджетным учреждениям субъектов РФ.

С 1 января 2019 г. вступили в силу результаты оценки, выполненные уполномоченными учреждениями Москвы и Московской области, которые учитываются при определении налоговой базы за период с 2018 г. С этого момента эти субъекты перешли также на новый режим оспаривания кадастровой стоимости, существенно отличающийся от порядка, существовавшего до 2019 г. В связи с тем, что зачастую результаты кадастровой оценки не соответствуют реальной рыночной цене объекта, собственникам и арендаторам полезно знать, как они могут быть оспорены по новым правилам.

Получение информации о результатах оценки

В качестве первого шага по оспариванию необходимо получить актуальную информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Сделать это можно несколькими способами. Во-первых, заинтересованное лицо может получить выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости в бумажном или электронном виде. Соответствующие заявления могут быть поданы на сайте Росреестра или в МФЦ. Такая выписка предоставляется бесплатно.

Более оперативным способом получения информации является обращение к электронному ресурсу «Справочная информация по объектам недвижимости в режим онлайн». Используя его, можно мгновенно получить данные о текущей кадастровой стоимости объекта. Тем не менее, для дальнейшего оспаривания потребуется получение выписки из ЕГРН, которая прикладывается к заявлению об оспаривании кадастровой стоимости.

Причины расхождения между кадастровой и рыночной стоимостями

В качестве возможных причин несоответствия между кадастровой и рыночной стоимостями могут быть следующие обстоятельства:

  1. наличие ошибок в сведениях, использованных при проведении кадастровой оценки;
  2. массовый характер оценки, не позволяющий учесть особенности конкретного объекта недвижимости.

Оценить причину несоответствия помогут материалы государственной кадастровой оценки, размещенные на сайте Росреестра. Заинтересованное лицо может скачать отчет об оценке, в котором указаны параметры (площадь, этажность, вид разрешенного использования и т.п.), из которых исходило бюджетное учреждение при оценке отдельного объекта недвижимости.

Исправление ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости

Если при анализе материалов кадастровой оценки будут выявлена техническая или методологическая ошибка, то стоимость может быть скорректирована в упрощенном порядке. К техническим ошибкам относятся описки, арифметические ошибки и т.п., к методологическим – нарушение методических указаний при проведении кадастровой оценки. Для проверки наличия методологической ошибки могут быть привлечены оценочные организации, обладающие соответствующей компетенцией.

После выявления ошибки заинтересованное лицо может обратиться с заявлением об ее устранении в бюджетное учреждение или МФЦ, приложив документы, подтверждающие наличие ошибки. К заявлению может прилагаться декларация об объекте недвижимости, форма которой утверждена Минэкономразвития. Заявление рассматривается в течение 30 дней, при этом срок рассмотрения может быть продлен до 60 дней. Если бюджетное учреждение удовлетворяет заявление заинтересованного лица, оно обеспечивает устранение допущенной ошибки.

Читайте также:  Объяснительная об отсутствии на собрании образец

В случае отказа в удовлетворении заявления заинтересованное лицо вправе передать спор в суд, который проанализирует законность отказа и примет решение относительно допущенной ошибки.

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной

Если при проведении государственной кадастровой оценки бюджетное учреждение не допустило никаких ошибок, но ее результаты тем не менее являются завышенными, заинтересованное лицо вправе оспорить кадастровую стоимость путем приведения ее в соответствие с рыночной.

Данный способ защиты уже достаточно хорошо известен и проработан судебной практикой, т.к. его использование допускалось законом об оценочной деятельности, который регулировал вопрос проведения кадастровой оценки и ее оспаривания до Закона о ГКО. Закон о ГКО сохранил основные правила установления кадастровой стоимости в размере рыночной в судебном порядке, что обеспечивает преемственность подходов судебной практики к данной категории споров.

Основной новеллой Закона о ГКО является отмена обязательного досудебного порядка рассмотрения спора в комиссии Росреестра, который во многих регионах стал простой формальностью, не обеспечивающей защиту прав заявителей.

Теперь заинтересованное лицо может сразу обратиться в суд с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной по правилам Кодекса об административном судопроизводстве, приложив к заявлению отчет о рыночной оценке объекта недвижимости, подготовленный независимым оценщиком.

Инициируя судебную процедуру оспаривания, необходимо иметь в виду, что в подавляющем большинстве случаев по делу будет назначена судебная оценочная экспертиза. В рамках такой экспертизы будет проверяться представленный отчет, и при наличии каких-то нарушений, допущенных оценщиком, рыночная стоимость будет определена повторно. Суды при рассмотрении споров ориентируются на результате именно судебных оценочных экспертиз, поэтому нет никаких гарантий, что в конечном итоге кадастровая стоимость будет снижена до цены, определенной оценщиком на досудебном этапе. В случае неблагоприятных результатов судебной оценки истец может ходатайствовать о проведении повторной экспертизы, представив рецензию на отчет судебного оценщика. Тем не менее суд вправе по своему внутреннему убеждению отказаться от проведения повторной экспертизы, решив, что судебная оценка выполнена корректно.

После вступления решения суда в силу кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается в соответствии с решением суда и действует до новой массовой кадастровой оценки.

Возможные изменения действующих правил

Изложенные выше рекомендации могут частично утратить свою актуальность в случае принятия разработанного Минэкономразвития проекта закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки». Он пока не внесен в Государственную Думу. Исходя из комментариев представителей Министерства, это должно быть сделано весной этого года. Данным законопроектом вносятся существенные коррективы в процедуру оспаривания кадастровой стоимости.

Так, предлагаемая к включению в Закон о ГКО статья 22 предусматривает, что заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной будет рассматривать не суд, а бюджетное учреждение, выполнившее оценку. Таким образом, предлагается вернуть обязательный досудебный порядок рассмотрения таких споров. При этом если учреждение откажет в удовлетворении заявления, такое решение может быть оспорено в суде. Однако предметом судебного рассмотрения будет не вопрос рыночной стоимости, как сейчас, а вопрос законности принятого учреждением решения.

Результатом предлагаемых изменений может стать формальная проверка судами таких решений на предмет соблюдения процедур, что может негативного отразиться на возможности заинтересованных лиц по эффективному оспариванию кадастровой стоимости. Поскольку данным законопроектом вводится принцип персональной ответственности руководителей бюджетных учреждений за результаты оценки, учреждения будут крайне заинтересованы в максимальном ограничении случаев пересмотра кадастровой стоимости в досудебном или судебном порядках по любым основаниям.

Если рассматриваемый законопроект будет внесен в Госдуму, мы рекомендуем оценить целесообразность скорейшего инициирования процедуры оспаривания кадастровой стоимости до вступления поправок в силу. В этом случае спор будет рассматриваться по действующим нормам Закона о ГКО, которые в большей степени гарантируют права заинтересованных лиц при рассмотрении споров об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector