Увеличение арендной платы на коэффициент инфляции формулировка

Увеличение арендной платы на коэффициент инфляции формулировка

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18 апреля 2013 г. N Ф06-2375/13 по делу N А55-22943/2012 (ключевые темы: ставки арендной платы — индекс потребительских цен — инфляция — дополнительное соглашение к договору — односторонний порядок)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18 апреля 2013 г. N Ф06-2375/13 по делу N А55-22943/2012

18 апреля 2013 г.

Дело N А55-22943/2012

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Королёвой Н.Н., Александрова В.В.,

при участии представителя:

ответчика — Гизатулина Р.Р. (доверенность от 30.10.2012),

истца — извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Торговая фирма "Самара-продукт"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 19.11.2012 (судья Каленникова О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи: Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-22943/2012

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Марченко Сергея Валерьевича, г. Москва (ОГРНИП 304770000512781) к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-продукт", г. Самара (ИНН 6318214559, ОГРН 1026301518814) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 250 902 руб. 75 коп.,

индивидуальный предприниматель Марченко Сергей Валерьевич (далее — истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-продукт" (далее — ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.07.2012 в сумме 250 902 руб. 75 коп.

Исковые требования основаны на положениях статей 309 , 310 , 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), условиях договора аренды от 05.12.2006 N 7/03/2006 и мотивированы тем, что пунктом 6.6 договора установлено условие об изменении размера арендной платы пропорционально изменению индекса потребительских цен (инфляции) за год, в связи с чем истец в адрес ответчика направлял уведомление и претензию об увеличении размера арендной платы, которые ответчиком оставлены без удовлетворения.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.11.2012 в иске отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 решение суда первой инстанции от 19.11.2012 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик, не оспаривая резолютивную часть судебных актов, просит изменить решение суда первой инстанции путем исключения абзацев 11, 12, 13 страницы 3, абзацев 1, 2 страницы 4 из мотивировочной части решения. Заявитель жалобы указывает, что вывод судов о том, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, не соответствует нормам материального права и является основанием для исключения из мотивировочной части решения суда предложений, не соответствующих фактическим обстоятельствам дела.

До рассмотрения кассационной жалобы по существу от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью обеспечить явку представителя в назначенное время по причине ремонта моста на автомобильной трассе Самара-Казань.

Данное ходатайство рассмотрено и отклонено судом, поскольку оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), не имеется. В силу части 3 статьи 284 АПК РФ неявка в судебное заседание лица, участвующего в деле, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 16.04.2013 был объявлен перерыв до 15 ч. 20 мин. 18.04.2013. Информация о перерыве размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" Федерального арбитражного суда Поволжского округа. После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.

Проверив законность принятых по делу решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит мотивировочную часть судебных актов подлежащей изменению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды от 05.12.2006 N 7/03/2006, по условиям которого ответчик принял в аренду нежилое помещение общей площадью 589 кв. м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Бульвар Роз, д. 18, сроком на 10 лет.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.12.2006.

Пунктом 6.1.1 договора аренды стороны согласовали ежемесячную арендную плату в размере 353 400 руб.

Пунктом 6.6 договора аренды стороны предусмотрели, что размер основной арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год пропорционально изменению индекса потребительских цен (инфляции) на основании данных Федеральной службы государственной статистики.

Впоследствии стороны дополнительными соглашениями к договору аренды неоднократно изменяли площадь арендуемых помещений и размер ежемесячной арендной платы.

Согласно подписанному сторонами дополнительному соглашению от 11.09.2010 N 6 площадь арендуемых помещений составила 470,6 кв. м, а размер ежемесячной арендной платы — 235 300 руб. Данное дополнительное соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке 26.10.2011.

На уведомление истца от 17.02.2012 об увеличении суммы арендной платы с учетом уровня инфляции с 01.01.2012 до 282 360 руб. и предложением в случае необходимости для ответчика заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору, ответчик письмом от 26.03.2012 ответил отказом.

Читайте также:  Больничный лист при усн доходы минус расходы

Претензия истца от 18.04.2012 с требованием об увеличении суммы арендной платы до 299 536 руб. 90 коп. и заключении дополнительного соглашения к договору, ответчиком оставлена без внимания.

Поскольку ответчик в период с января по июль 2012 года уплачивал арендную плату из расчёта 235 300 руб. за месяц, а по мнению истца, с учетом применения индексов потребительских цен (инфляции), ответчик за указанный период недоплатил арендную плату в сумме 250 902 руб. 75 коп., истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции пришли к выводу о том, что истец, обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, фактически изменяет размер арендой платы чаще одного раза в год, что является нарушением нормы пункта 3 статьи 614 ГК РФ.

В указанной части судебные акты сторонами не обжалуются.

Обжалуя мотивировочную часть судебных актов, ответчик не согласен с выводом судов о том, что в пункте 6.6 договора стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, и фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации (инфляции) не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. По мнению ответчика, стороны договора четко установили возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон и установили предел ее увеличения в случае достижения соглашения — не чаще одного раза в год пропорционально изменению индекса инфляции.

Содержащиеся в судебных актах выводы о том, что стороны в договоре согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, суд кассационной инстанции находит несоответствующим материалам дела, действующему законодательству и существующей судебно-арбитражной практике.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а пункт 2 указанной нормы предусматривает, что арендная плата может устанавливаться в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Порядок внесения изменений в договор — в одностороннем порядке или путем подписания двухстороннего соглашения к договору по пункту 1 статьи 452 ГК РФ, зависит от условий действующего между сторонами договора аренды.

При заключении договора аренды от 05.12.2006 редакция пункта 6.1.1 предусматривала ежемесячную арендную плату в размере 353 400 руб., то есть в твердой сумме.

Впоследствии стороны путем подписания дополнительных соглашений от 06.12.2006, 09.01.2008, 27.04.2009, 01.12.2009, 01.07.2010 и 11.09.2010 изменяли размер арендной платы, который также был установлен в твердой сумме.

В связи с этим, выводы судов о том, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, не основаны на условиях заключенного договора аренды от 05.12.2006.

Исходя из пункта 6.6 договора аренды от 05.12.2006, стороны предусмотрели, что размер основной арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год пропорционально изменению индекса потребительских цен (инфляции) на основании данных Федеральной службы государственной статистики.

Таким образом, в рассматриваемом случае в договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы только по соглашению сторон, и стороны не согласовали возможность одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае изменения уровня инфляции.

В спорном случае истец, требуя взыскание арендной платы с 01.01.2012 исходя из размера арендной платы в сумме 271 143 руб. 25 коп. в месяц, который не был предусмотрен договором аренды и согласован сторонами, фактически изменил размер платы в одностороннем порядке, тогда как законом и договором предусмотрено иное.

Данный вывод соответствует правовой позиции, выраженной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10 и от 15.11.2011 N 7121/11.

Ссылка судов на судебно-арбитражную практику (пункт 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09 и постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.12.2009 по делу N А49-2786/2009) неправомерна, поскольку фактические обстоятельства указанных споров не тождественны с обстоятельствами по настоящему делу.

Принимая во внимание, что вышеуказанные выводы судов о том, что стороны в договоре согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, не привели к принятию неправильного судебного акта, который сторонами по существу рассмотренных требований не обжалуется, суд кассационной инстанции полагает возможным, с учётом пункта 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", удовлетворить жалобу ответчика об исключении из мотивировочной части судебных актов оспариваемых выводов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287 , статьями 286 , 288 , 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

решение Арбитражного суда Самарской области от 19.11.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 по делу N А55-22943/2012 изменить, исключив из их мотивировочной части выводы о том, что в пункте 6.6 договора аренды от 05.12.2006 N 7/03/2006 стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, и фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации (инфляции) не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Читайте также:  Что делать с нерастаможенным авто

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Заключая договор аренды, обе стороны традиционно уделяют большое внимание определению размера оплаты и порядку ее внесения. При этом не всегда подробно прописывается пункт об индексации исходя из уровня инфляции.

Подробно о том, что такое инфляция простыми словами и о ее темпах было написано ранее. Теперь разберемся, как будет лучше для арендатора и для арендодателя прописать механизм индексации в договоре аренды.

Ставка арендной платы

Практика показывает, что интересы обеих сторон прямо противоположны:

  1. Арендодателю выгодно повышать плату регулярно, исходя из ситуации, сложившейся в экономике.
  2. Для арендатора предпочтительней закрепить суммы платежей на длительный срок, либо иметь четкое представление о рамках, в которых возможно повышение расходов на аренду помещения в будущем.

Следовательно, возможны следующие варианты:

  1. Неизменность ставки арендной платы и ее корректировка исключительно по дополнительному соглашению обеих сторон;
  2. Изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке путем уведомления арендатора.

Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды.

Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его.

Как производится индексация?

В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.

Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.

Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.

А если в аренду сдается имущество коммерческой организации? Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.

При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:

  • определенные сторонами твердые величины (в рублях, штуках, килограммах);
  • ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);
  • показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);
  • несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.

Вот пример условия договора об индексации:

«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».

В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется. Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.

Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.

При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.

Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение размера платежа НЕ может быть признано недействительным, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).

Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.

Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.

Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?

Изменение платы за арендуемое помещение в твердой сумме возможно только по соглашению сторон, даже если наблюдается инфляция в стране. Арендатор вправе отказаться от такого повышения, если оно не прописано в первоначальном договоре аренды. В случае не разрешения проблемного вопроса, спор переходит в суд.

Часто арендодатели предлагают подписать дополнительное соглашение. Но арендатору стоит иметь в виду, что такое соглашение может предоставить собственнику помещения право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Будьте аккуратны с официальными документами и консультируйтесь у специалистов!

Дополнительно ознакомьтесь с кратким видео об индексации рентных платежей:

Читайте также:  Мышкин приобрел в магазине хозяйственные товары

Вопрос-ответ по теме

Вопрос

Между юр. лицами по договору аренды помещения прописано повышение арендной платы по уровню инфляции не чаще одного раза в год. Арендодатель с 2014 г. не повышал арендную плату и в 2017 г., на основании справки статистики Арендодатель рассчитал уровень инфляции за три года (2014-2017). Арендатор отказывается платить, обосновывая расчет неправомерным. Можно ли рассчитывать повышение арендной платы по уровню инфляции за три прошедших года?

Ответ

Для этого необходимо, чтобы условия договора позволяли проводит повышение в одностороннем порядке и сам механизм (формула) такого повышения четко прописан в договоре. К примеру, в договоре должна быть указана возможность умножения базовой суммы на годовую ставку инфляции по данным Госкомстат.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Рекомендация. Как арендодателю движимого имущества (оборудования) повысить арендную плату

Условие о праве арендодателя в одностороннем порядке повысить арендную плату необходимо сформулировать максимально четко и подробно.

Предположим, в договоре стороны указали, что размер арендной платы может быть пересмотрен сторонами в будущем. Например: «Размер арендной платы может быть пересмотрен исходя из официального уровня инфляции, но не чаще одного раза в год». Это будет означать, что о таком пересмотре стороны должны заранее договориться и оформить его дополнительным соглашением. Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и т. д.), не означает, что стороны договора приняли на себя обязательство по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части (постановление № 1074/10).*

Пример из практики: суд отказал арендодателю в иске о взыскании задолженности, указав на то, что порядок повышения арендной платы не был согласован

Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате. Как следует из обстоятельств дела, между арендодателем и арендатором заключен договор аренды, в соответствии с которым размер арендной платы установлен в твердой сумме на основании отчета оценщика. Согласно пункту 3.4 договора аренды размер платы за пользование имуществом мог быть пересмотрен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. В силу пункта 5.1 договора изменение условий договора допускалось по соглашению сторон, а вносимые дополнения и изменения должны были рассматриваться контрагентами в месячный срок и оформляться дополнительными соглашениями.

Арендодатель письмом уведомил арендатора о повышении арендной платы, приложив к нему новый отчет оценщика, но арендатор продолжил выплачивать арендную плату в прежнем размере, не соглашаясь с повышением арендной платы и считая само повышение неправомерным.

Как указал суд, из договора аренды следует, что контрагенты, согласовав возможность одностороннего изменения размера арендной платы, не предусмотрели порядок оформления таких изменений. Сторонами в договоре установлен фиксированный размер арендной платы, определенный на основании конкретного отчета оценщика, при этом предоставление иного отчета оценщика не названо в качестве основания для одностороннего изменения размера арендной платы. Таким образом, направляя ответчику уведомление об изменении размера платежей по договору, арендодатель самостоятельно изменил порядок расчета арендной платы.

Исходя из толкования условий договора, суд сделал вывод, что действительная воля сторон договора была направлена на необходимость заключения дополнительного соглашения для изменения размера арендной платы. Установив, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке между сторонами не достигнуто, а ответчик возражает против изменения таковой, суд счел требование истца необоснованным и отказал ему в удовлетворении его иска (постановление ФАС Дальневосточного округа от 2 августа 2010 г. № Ф03-5292/2010 по делу № А59-6902/2009). Несмотря на то, что данная правовая позиция была высказана применительно к аренде недвижимого имущества, в отношении аренды оборудования действуют те же правила.

В данном случае суд встал не на сторону арендодателя главным образом по следующим основаниям:

 в договоре, установив право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, стороны не прописали механизм реализации этого права;

 в договоре было указано, что все изменения к договору оформляются дополнительными соглашениями или, иными словами, изменения были возможны лишь по соглашению сторон.

2. Постановление АС ЦО от 03.11.2016 № А35-7371/2015

Между тем, судами установлено, что договор аренды имущества № 01-2011 от 09.06.2011, подписанный между истцом и ответчиком, а именно пункт его содержания 6.4. об общей стоимости арендной платы в части подпунктов 6.4.1 — 6.4.3 имеет четкий механизм индексации ставки арендной платы на основании изменений годовой ставки инфляции по данным Госкомстата,* и с учетом пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, пункта 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.02.2002, Определения ВАС РФ от 31.03.2008 № 399/08, Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 №2015/10, суды правомерно пришли к выводу, что соглашения, не изменяющие содержание регистрационной записи, например соглашения об изменении размера арендной платы, когда фактическое изменение размера арендной платы происходит в соответствии с порядком (механизмом) исчисления арендной платы, зафиксированным непосредственно в самом договоре, государственной регистрации не подлежат.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector