Узаконить дом без разрешения на строительство

Узаконить дом без разрешения на строительство

– Есть дом, который построен без разрешения на строительство. Сейчас надо его получить, чтобы подвести коммуникации. Как это сделать? Что за это будет? И при чем тут дачная амнистия? Можно ли получить разрешение на строительство втихую: они же не знают, построен дом или нет?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

На сегодняшний день, например, в Ленинградской области нет препятствий для получения разрешения на строительство и последующей регистрации права собственности на уже построенный жилой дом. Процедура довольно простая.

  1. Вам необходимо обратиться в районную администрацию или МФЦ с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка, приложив к заявлению копии паспорта и документа, подтверждающего право собственности на объект.
  2. На основании актуальной топографической съемки подготовить схему планировочной организации участка и вместе с полученным ранее градостроительным планом повторно обратиться в районную администрацию или МФЦ с заявлением о выдаче разрешения на строительство.
  3. Заключить договор с кадастровым инженером, сделать внутренние обмеры дома и привязку дома к координатам земельного участка, подготовить технический план здания.
  4. Обратиться в местную администрацию с заявлением о выдаче постановления о присвоении адреса жилому дому на основании сформированного технического плана. Далее – получить постановление, обновить технический план и подать заявление на постановку на кадастровый учет и одновременную регистрацию права на жилой дом в МФЦ. Результатом оказания услуги будет выписка из ЕГРН на жилой дом, подтверждающая право собственности. Основные причины отказа в выдаче разрешения на строительство жилого дома – нарушение градостроительных норм в части заступа границ дома за границы разрешенного пятна застройки.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Дачная амнистия – это упрощенный способ регистрации права собственности на построенный «втихую», как в Вашем случае, дом. Суть ее в следующем: Вы декларируете строительство дома на принадлежащем Вам земельном участке, прикладываете документы БТИ и предъявляете все это в органы Росреестра (через систему МФЦ). Результат – наличие зарегистрированного права на данный дом, как на объект жилой недвижимости.

Однако наличие или отсутствие права собственности не влечет обязанности эксплуатирующих служб подвести к дому коммуникации и, более того, подключить их. В настоящее время Ваш дом имеет статус самовольной постройки, как построенный без получения необходимых разрешений. Административным кодексом РФ предусмотрен штраф в размере 7 тысяч рублей за возведение такого объекта на земельном участке без получения соответствующих разрешений.

Для того чтобы получить разрешение на строительство, а потом – акт ввода дома в эксплуатацию, Вам потребуется обратится в местную (поселковую) администрацию, представив документы, подтверждающие право собственности (аренды) на земельный участок, документы, подтверждающие технические характеристика построенного здания, в том числе обмеры БТИ. Возможно, Вам также потребуется провести соответствующую строительно-техническую экспертизу.

Вместе с тем, с учетом частичного завершения периода «дачной амнистии» 01.03.2018 г., Минфин РФ готовит законопроект, по которому для домов частной застройки площадью менее 500 кв. метров введут уведомительный порядок: о факте строительства достаточно будет уведомить местную (поселковую) администрацию.

В этом случае единственным, что может потребоваться при подключении дома к коммуникациям, будет заключение эксперта о наличии или отсутствии такой технической возможности и о соблюдении при строительстве дома всех необходимых законом строительных требований и правил.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», гендиректор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если на Вашем участке, назначение которого предусматривает строительство жилого дома (ИЖС, садоводство, ЛПХ), ранее не было зарегистрировано строений или строения утрачены (из-за пожара, например), то зарегистрировать строение без разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию можно. По упомянутой Вами дачной амнистии, которую сейчас продлили. То есть для подключения коммуникаций необходимо оформить собственность на жилой дом. Сейчас Вы это можете сделать в упрощенной форме, подав заявление в МФЦ. Возможно, потребуется произвести обмеры нового строения проектной организацией и заплатить пошлину.

Если же Вы реконструируете ранее построенный дом, то на такие реконструкции дачная амнистия не распространяется. Тогда Вам будет необходимо пройти весь цикл: от получения разрешения на реконструкцию до ввода в эксплуатацию.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

С 2016 года кадастровая палата, действительно, не выдает технический план без разрешения на строительство. Для домов, расположенных на земельных участках для ИЖС или ЛПХ, есть определенные правила: Вы предоставляете технический план и только на его основании регистрируется право собственности. Для получения кадастрового паспорта необходимо получить разрешение на строительство. Для этого нужны следующие документы: технический план, ГПЗУ, а также соответствующие документы на землю.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Последние изменения: Июнь 2019

Самостоятельная стройка должна быть согласована со множеством инстанций, определяющих соответствие будущего жилья нормам. Если владельцы недвижимости игнорируют положения закона, могут возникнуть большие проблемы, если строительство велось с нарушениями, либо запланирована продажа. Легализация самостроя – обязательная процедура, которая поможет оформить документы на собственность и иметь полное право распоряжаться ею по собственному усмотрению.

Чтобы избежать риска быть оштрафованным на крупную сумму или получить предписание на снос жилья, нужно пройти процедуру узаконивания самовольной постройки.

Что признается самостроем

Согласно законодательным положениям, к самострою относят различные варианты построек, по разным причинам не согласованные с административными структурами населенного пункта, в пределах которого они расположены.

Распознать, что такое самострой, довольно легко. Есть ряд характеристик, свойственных объектам самостроя:

  1. Построен объект на земле, которая не была надлежащим образом оформлена в собственность владельца.
  2. Объект строительства появился на участке, чье целевое назначение не предполагало этот вариант использования.
  3. Построен дом, иное строение, в обход согласования у различных административных структур.
  4. Возведение объекта происходит с нарушением норм градостроения, иных требований (например, пожарная безопасность), в результате чего получить согласование застройки не удалось.
Читайте также:  Втб со скольки лет дают кредит

Любой из данных вариантов – серьезный повод обеспокоиться относительно будущего права собственности и права распоряжения имуществом. Чем быстрее решить вопрос с незаконным строением на частном участке, тем меньше проблем ждет владельца.

Последовательность действий узаконить самострой

Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:

    более простой вариант – административный порядок согласования; при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.

Второй вариант процедуры – более затратный и сложный, применяется только тогда, когда вариант упрощенного согласования с администрацией не получился.

Право на легализацию

Перед тем, как определиться с порядком действий, следует оценить свои шансы на успех, исходя из установленных правил оформления самостроя.

Чтобы узаконить дом без разрешения на строительство, предстоит решить вопросы:

    Право на землю. Отсутствие разрешительной документации не исключает возможность легализации самовольной постройки, но делает ее сложнее. Претендовать на узаконивание прав на недвижимость, необходимо являться собственником земли, либо арендовать ее на определенных условиях. Соответствие типа постройки целевому назначению земли (например, жилой дом – на участке под ИЖС). Характеристики объекта. Постройка должна отвечать ограничениям, установленными в рамках плана территории, разрешительных бумаг. Соблюдение интересов и прав других лиц, гарантия отсутствия предпосылок, угрожающих благополучию граждан. Оформление права на недвижимость по доброй воле.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку. Образец (22,1 KiB, 3 077 hits)

Исковое заявление о признании права собственности на объект недвижимости. Бланк (21,4 KiB, 1 762 hits)

Упрощенное оформление

Дальнейший порядок действий зависит от конкретных обстоятельств застройки и типа объекта. Для построек с нежилыми помещениями, возведенными на территории садоводческого товарищества, алгоритм действий следующий:

  1. Заказ техплана через кадастровую службу. Подготовка технического плана инженером – платная процедура, требующая затрат.
  2. Оплата пошлины за регистрацию собственности (можно воспользоваться терминалом МФЦ или любым другим банкоматом).
  3. Подача заявления на регистрацию права собственности через сотрудника МФЦ. К заявлению прикладывают подготовленный техплан.
  4. В течение ближайшей пары недель рассматривается вопрос о допустимости регистрации и далее заявителю выдают подтверждающий право собственности документ.

Если объект недвижимости – постройка на собственном участке ИЖС или ЛПХ (личное подсобное хозяйство), чтобы получить техплан, кадастровый инженер должен получить от владельца согласованное разрешение на постройку.

Если разрешение на строительство отсутствует

В Пензе снесена постройка Михайловской обители. penzanews.ru

При самовольной застройке разрешения на строительство не имеется. Значит собственнику предстоит посетить МФЦ для подачи запроса о предоставлении ГПЗУ градостроительного плана на землю. После получения ГПЗУ готовится схема участка с определением местоположения объекта строительства.
Снова обращаются в МФЦ для согласования строительства с приложением к заявлению ГПЗУ и подготовленной схемой участка.

Разрешение на строительство дает право на выполнение строительных работ и легализацию объекта. С разрешением на строительство обращаются с просьбой подготовить технический план, на основании которого далее регистрируют постройку.

Если в процессе получения разрешения, подготовки техплана или регистрации получен отказ, следующим этапом, как узаконить самострой, станет судебное разбирательство.

Судебное согласование

Так как незаконных построек в Москве и области (например, дачных домов) довольно много, рекомендуется следить за тем, чтобы в процессе строительства неукоснительно соблюдались нормативы и требования по закону. Иначе не избежать негативных последствий вплоть до полной потери недвижимости.

Обращению в суд всегда предшествует попытка легализации в административном порядке. Обойти досудебный порядок согласования постройки невозможно. Только получив отказ на любом из этапов легализации человек получает право на рассмотрение дела в суде.

Исковое заявление о признании права на собственность составляется согласно общих норм ГПК РФ.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку. Образец (22,1 KiB, 3 077 hits)

Исковое заявление о признании права собственности на объект недвижимости. Бланк (21,4 KiB, 1 762 hits)

Основные требования к иску:

  1. Указание, на каких основаниях гражданин возвел постройку на рассматриваемом участке земли (частная собственность или долгосрочная аренда). В подтверждение слов ссылаются на прилагаемую копию документа – выписку ЕГРН, дополненную кадастровым планом.
  2. Описание вида объекта недвижимости, установленного в техплане.
  3. В тексте искового заявления указывают лицо, построившее объект и время строительства (если работы велись подрядчиками – прилагают копию договора с ними, если строительство велось своими силами – чеки, квитанции о покупке материалов).
  4. Так как обращению в суд предшествует отказ в согласовании, указывают, кто именно отклонил просьбу в выдаче разрешения (прилагают копию отказного письма) и приводят обоснования, вынудившие отказать.

В силу того, что предыдущее согласование проводилось с муниципальными структурами, ответчиком по иску указывают именно его.

Как свидетельствует судебная практика, результат рассмотрения дела полностью зависит от аргументации исковых требований со ссылками на законодательство и прилагаемой документации.

Перечень позиций высших судов к ст. 222 ГК РФ "Самовольная постройка" (72,6 KiB, 2 134 hits)

Подготовленный пакет бумаг для суда включает:

    копии заявления и приложений, подготовленные для сторон процесса; оценочное заключение, на основании которого рассчитывалась государственная пошлина; бумаги, свидетельствующие о принадлежности земли конкретному собственнику; техплан, иное документальное подтверждение о наличии самостроя на участке; справки, свидетельствующие об отсутствии нарушений СНиПов и угроз жизни и здоровью окружающих; документ, подтверждающий факт того, что возведение объекта не вызвало ущемления прав других граждан; бумаги о предварительной работе по согласованию и ответах из муниципальных органов (с согласованием или отказом); оплаченная квитанция госпошлины.
    в регионе расположения спорного объекта; в мировом суде при стоимости имущества менее 50 тысяч рублей; в районном суде при превышении стоимости объекта 50 тысяч рублей.

После заслушивания сторон, их позиции и доводов, судья выносит решение. При положительном вердикте собственник вместе со вступившим в силу постановлением обращается в МФЦ или напрямую в отделение Росреестра для регистрации собственности.

Читайте также:  Протоколы заседания совета профилактики

При регистрации прилагают новый пакет документации:

    заявление с просьбой зарегистрировать объект собственности; квитанцию об оплате регистрационной пошлины; паспорт заявителя; судебное решение, в котором указано, что оно вступило в силу; техпаспорт объекта легализации.

Последствия неузаконенного самостроя

Несмотря на сложности процесса согласования строительства, лучше придерживаться установленных законом требований. В противном случае, собственника ожидают куда большие проблемы, чем просто запрет на возведение постройки. Помимо штрафа, который может достигать 1 миллиона рублей, владельцу могут вынести предписание о сносе.
К негативным последствиям относят и существенные ограничения в праве распоряжения недвижимостью – ее невозможно продать или распорядиться иным образом, если не будет подтверждено право собственности.

Когда самовольное строительство привело к созданию ситуации, опасной для жизни окружающих, с риском для здоровья других граждан, либо объект нарушает права, собственника заставят снести строение в принудительном порядке.

Отсутствие достаточных знаний этапов строительства и игнорирование требований законодательства часто приводят к рассмотрению дела в суде, с серьезными издержками на подготовку к разбирательству. Кроме того, нет никаких гарантий, что судья примет решение в пользу собственника строительного объекта.

По этой причине настоятельно рекомендуется накануне начала стройки заручиться согласием надзорных органов и лишь затем заниматься строительством. Рассмотрение вопроса в суде требует юридической подготовки, знаний, как узаконить самовольную постройку, в соответствии с земельным, строительным, жилищным законодательством, и умения правильно аргументировать. По этой причине, если не удалось согласовать постройку в административном порядке, рекомендуется обратиться к опытному юристу.

Закон о самострое, активно обсуждаемый законодателями летом 2018 года, должен предельно ясно дать определения самовольным постройкам и регламентировать порядок их сноса. Кроме того, нарушителям предоставляется срок лот 3 месяцев до 3 лет на ликвидацию несоответствий, что исключает возможность быстрого сноса объектов.

Законодатели также устанавливают ограничения, препятствующие сносу построек по усмотрению муниципалитета. К таким ситуациям относят постройки на земле, право собственности которой доказать не удалось, однако само строение возникло на участке еще до принятия ЗК РФ. Нельзя несогласованно снести здания, возведенные в отсутствие строительного разрешения до начала действия Градостроительного Кодекса (закон №73-ФЗ от 07.05.1998 года).

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Многие люди сначала возводят постройку, а уже потом задумываются, как узаконить дом без разрешения на строительство. Такой подход опасен, ведь может привести к начислению штрафов или даже сносу объекта. Самострой (дом без документов) не получиться подарить или продать, ведь официально он не является недвижимостью из-за отсутствия разрешения. Если не согласовывать строительство с уполномоченными органами, можно получить штраф от ФНС на недвижимость за последние три года.

1 января 2017 года завершился условный период, когда людям была дана возможность легализовать неучтенные объекты недвижимости. Граждане, которые не успели уведомить ФНС о дачах, квартирах, гаражах и прочих объектах, на которые не приходят уведомления от налоговиков, несут полную ответственность. Теперь если сотрудники ФНС обнаруживают самострой, за который несколько лет не платился налог, они взимают долги за последние 3 года. Кроме того, выписывается штраф в размере 20% от задолженности.

Что такое самовольная постройка?

В ГК РФ (ст. 222) дается четкое определение самостроя. Согласно этого документа, самовольная постройка — сооружение, здание или иной тип строения, которое построено:

  • На земельном наделе, не предоставленном в установленном законом порядке.
  • На участке, где запрещено строительство подобного типа объекта (к примеру, в охранной зоне ЛЭП).
  • Без оформления требуемых разрешений.
  • С нарушением строительных правил, ППР и действующих норм.

Субъект, который действует в разрез законодательству, не получает право собственности на объект. Он не может распоряжаться объектом, дарить его, арендовать или осуществлять иные действия. Самострой (самовольную постройка) могут снести по решению судебного органа. Другими словами, самострой — любое строение, будь это веранда на первом этаже, беседка, балкон, в том числе отдельные сооружения — баня, сарай, дача и так далее.

Право собственности можно получить задним числом и в установленном законом порядке при соблюдении ряда условий:

  • Если участок находится в бессрочном пользовании владельца, и он имеет право на возведение на нем здания.
  • Если в день обращения в судебный орган сооружение соответствует действующим правилам и требованиям.
  • Если сохранение объекта не приводит к нарушению права или интересов иных людей, а также не несет угрозы здоровью и жизни.

Таким образом, признаками самостроя является возведение дома либо на участке, не предназначенном для такого строительства, без оформления разрешения, с нарушением правил и норм в строительной сфере. Подобное определение трактуется юристами по-разному, но формальная суть фразы не меняется. Если объект возведен без получения разрешения, имеется риск потери собственности.

Как узаконить дом без разрешения на строительство?

В большинстве случаев для установления собственность на сооружение, которое построено без получения разрешения, требуется оформление иска по установленному образцу и подача его суд. Такая возможность имеется только у владельца земельного надела, а сама процедура признания включает в себя ряд нюансов:

  • Проводится строительная экспертиза, по которой возведенное сооружение должно быть отнесено к категории недвижимости.
  • Признание сооружения самовольно построенным. Для решения этого вопроса требуется передать заявление на строительство чего-либо на конкретном земельном наделе.
  • Возведенный объект не ущемляет прав других лиц, например, соседей.

Важно, чтобы на момент подачи искового заявления, объект соответствовал требованиям и нормам, которые действуют в строительстве. Доказательством этого факта являются заключения строительной инспекции, санитарной службы и пожарного надзора. Кроме того, истец должен иметь бумаги, подтверждающие факт возведения объекта на его деньги. Роль таких бумаг может выполнять подрядный договор со строительной компанией или смета работ.

Читайте также:  Срок оставления апелляционной жалобы без движения

Не менее важный момент — наличие необходимой технической документации, характеризующей объект как ИЖС. Если хотя бы одно из рассмотренных условий не соблюдается, суд отказывает истцу в удовлетворении просьбы.

Алгоритм действий имеет следующий вид:

  • Сбор необходимого пакета бумаг (рассмотрен ниже).
  • Подача искового заявления в суд.
  • Выплата государственной пошлины. Размер суммы определяется с учетом стоимости построенного сооружения и затрат на покупку материалов.
  • Получение решения судебного органа.
  • Оформление права собственности.

Стоит отметить, что такое обращение субъекта рассматривается с позиции имущественного спора. Если решение судебного органа положительное, владельцу недвижимости дается право оформить собственность с учетом действующих правил. Это прописано в ФЗ №122.

Как отмечалось ранее, подача иска — прерогатива владельца недвижимости, который может подтвердить права на нелегально возведенный объект, а также субъекта, имеющего право пожизненного наследования этого надела. Если на руках у истца отсутствуют законные основания на землю, получить решение в свою пользу крайне сложно. Если у участка земли имеется другой владелец, он вправе заявить, что объект — его. В таком случае получить компенсацию по строительным расходам не получится.

Судебная практика показывает, что отказ в удовлетворении иска возможет по следующим причинам:

  • Нарушение правил и норм (градостроительных и строительных).
  • Создание угрозы для здоровья и жизни людей.
  • Нарушение прав и интересов 3-их лиц.

В какие органы нужно обращаться?

В процессе узаконивания постройки требуется обращение в следующие органы:

  • Органы земельного надзора. В него передаются бумаги, без которых недоступно оформление разрешения на строительства.
  • БТИ — выдает технический паспорт на объект. Такой документ подтверждает факт существования незаконной постройки.
  • Единый госреестр прав на недвижимость. Здесь требуется получить выписку, что самостроем не владеют другие граждане (кроме истца). В бумаге также прописывается, что для утверждения права собственности нет препятствий.
  • Санэпидемстанция и противопожарная служба — выдают заключение о состоянии постройки.
  • Судебный орган.

Необходимые документы

В 2006 году принят ФЗ под номером 93, в котором предложено упростить процесс нелегально возводимых объектов по простой схеме, путем проведения административных процедур. По законодательству владелец самостроя должен передать следующий пакет бумаг:

  • Стандартную декларацию (если сооружение не требует разрешения).
  • Технический паспорт (если недвижимость зарегистрирована).
  • Бумаги, подтверждение владение собственностью.
  • Кадастровую документацию (в отношении участка, который не оформлен вовсе или надела без заключения от общества садоводов о границах объекта).

Стоит учесть, что для узаконивания прав на объект субъект должен иметь разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Его получение возможно при наличии на руках разрешения на строительство.

Для получения разрешения в пакете документов должно содержаться:

  • Заявление владельца.
  • Свидетельство, подтверждающее владение участком земли, на территории которого построено здание.
  • Градостроительные бумаги, подтверждающие планировку участка.
  • План-схема земельного надела, где обозначены жилые объекты.

Как только разрешение на строительство выдано, требуется подать очередной пакет документов для ввода в эксплуатацию, а именно:

  • Заявление.
  • Правоустанавливающие бумаги на землю.
  • Градостроительную документацию, где указан план земельного надела.
  • Разрешение на строительство.
  • Акт приемки постройки (официальный документ).
  • Бумаги, подтверждающие соответствие объекта капстроительства действующим требованиям и строительному регламенту. Здесь должна быть подпись лица, осуществляющего возведение объекта.
  • Документы, подтверждающие, что сооружение соответствует техническим требованиям. Бумаги должны быть подписаны сотрудниками служб, которые эксплуатируют инженерные сооружения объекта.
  • План-схема, где отражена позиция достроенного объекта, схема участка, проводка, различные инженерные и технические сети.

Если строительный объект имеет больше трех этажей, обязательно наличие проектной документации на объект. Если здание имеет меньшую этажность, по ГК РФ в таких бумагах нет необходимости.

Чтобы узаконить дом, который построен на своей земле, через судебный орган, до подачи искового заявления требуется собрать следующий пакет бумаг:

  • Правоустанавливающие документы на землю, где стоит самострой.
  • Документы, где подтвержден факт наличия самовольной постройки, а также расходы, понесенные хозяином на возведение сооружения.
  • Техпаспорт, который выдан БТИ и подтверждает факт существования постройки.
  • Выписка с информацией о том, что объект не принадлежит другим лицам (кроме истца). Здесь должна быть информация, что ограничения для утверждения объектом права собственности отсутствуют. Запрос делается в едином госреестре.
  • Заключение о состоянии объекта, а также его экологическом статусе (можно получить в противопожарной службе и санэпидемстанции).

Могут ли снести незаконную постройку?

Многие люди уверены, что можно начать строительство, а после его завершения зарегистрировать постройку с привлечением специализированных фирм. Такой подход ошибочен, ведь нарушение законодательства влечет за собой ряд негативных последствий:

  • Невозможность зарегистрировать сооружение в БТИ.
  • Доказать право владение невозможно без обращения в судебный орган, что влечет за собой дополнительные расходы.
  • Самовольное строительство приводит к начислению штрафов от различных органов, в том числе и ФНС.
  • Если самострой несет угрозу для жизни или здоровья, а также нарушает права 3-их лиц, суд может постановить необходимость ее сноса. При этом работа должна выполняться за деньги строительной компании.

Ответственность за стройку без разрешений на строительство

В КоАП РФ (ст. 9.5) прописаны штрафы, которые накладываются на граждан в случае нарушения законов и возведения самостроя:

  • Для граждан — 2-5 тысяч рублей.
  • Для лиц при должности — 20-50 тысяч рублей.
  • Для ИП — 20-50 тысяч рублей (в том числе остановка деятельности на срок до 3-х месяцев).
  • Для компаний — 0,5-1 млн. рублей или запрет на деятельность в период до 3-х месяцев.

Итоги

Чтобы избежать последствий, перед возведением объекта стоит всесторонне изучить ситуацию и требования ГК РФ, после чего приниматься за работу. Учтите, что для застройки участков земли разного назначения требования к списку документов отличаются. К примеру, для возведения здания в садоводческом товариществе в получении разрешения нет необходимости.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector